Die Rückabwicklung eines notariellen Kaufvertrages beim Wohnungs- oder Hausverkauf aufgrund nicht erfolgter Kaufpreisbelegung des Käufers ist so ziemlich das ungünstigste Szenario. Es kostet Kraft, Geld und wirft den Verkäufer am Ende um Wochen und Monate zurück. Seriöse Kaufinteressenten für die Eigentumswohnung oder das Haus haben sich mittlerweile anderweitig gebunden und sind nicht mehr zu reaktivieren. Die Suche nach einem geeigneten Käufer, der den bestmöglichen Kaufpreis zahlt, muss erneut gestartet werden. Neuen Interessenten fällt möglicherweise auf, dass die Immobilie bereits längere Zeit auf dem Markt ist. Die Attraktivität und Seriosität des Immobilienangebots leidet.

Kurzum: Das Szenario einer Rückabwicklung bzw. den Zwangsneustart beim Hausverkauf zu vermeiden, hat absolute Priorität. Zu 100 Prozent vermeiden lässt es sich zwar nicht, aber Eigenkapitalnachweise und eine Finanzierungsbestätigung (auch Finanzierungszusage) senken das Risiko.

Finanzierungsbestätigung am besten vor der Beurkundung vorlegen lassen

Sofern der Kaufinteressent angibt, den Kaufpreis bar aus Eigenmitteln belegen zu wollen, sollte dieser spätestens während der Beurkundung des Kaufvertrages entsprechende Eigenkapitalnachweise vorlegen können. Im Gegensatz zur Finanzierungszusage, gibt ein Eigenkapitalnachweis nicht nur Auskunft darüber ob die nötigen Mittel dem Käufer zur Verfügung stehen, sondern auch wie hoch diese sind.

Der Kaufinteressent muss vorher darauf hingewiesen werden, dass ausschließlich Nachweise inländischer Banken, Sparkassen, Fondsgesellschaften oder ähnlicher deutscher Finanzinstitute akzeptabel sind. Stammt der Kaufinteressent aus dem Ausland oder liegt sein Hauptwohnsitz im Ausland muss er in Vorbereitung auf den Notartermin ein deutsches Konto eröffnen und sollte vorab die Eigenmittel überweisen.

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Alternativ zu Auszügen von Girokonten sind Nachweise bzw. Konto- oder Depotauszüge von kurzfristig liquiden (oder gegen Gebühr liquiden) Festgeldern sowie sonstigen liquiden Wertpapieren oder Aktienanlagen grundsätzlich in Ordnung. Allerdings sollte Beachtung finden, dass ein Aktiendepot Wertschwankungen ausgesetzt ist. Der Wert des Aktiendepots sollte also möglichst mit Abstand über dem Wert des Kaufpreises der Immobilie liegen.

Sämtliche Eigenkapitalnachweise sollten offiziellen Charakter haben, d.h. auf offiziellem Papier der Bank, Sparkasse, Versicherung oder Fondsgesellschaft verfasst sein. Screenshots von Onlinekonten lassen sich leicht fälschen.

Die Finanzierungsbestätigung einer Bank ist eine klar formulierte, unbedingte Finanzierungszusage

Spätestens zum Notartermin sollte eine verbindliche Finanzierungsbestätigung vom Käufer vorliegen. Denn eine solche Finanzierungszusage gibt dem Verkäufer die Sicherheit, dass die Bank dem Käufer auch wirklich die Mittel zum Kauf zur Verfügung stellen wird. Im Ausnahmefall – wenn der Käufer über jeden Zweifel erhaben ist – beauflagt der Verkäufer die Nachreichung einer solchen Finanzierungsbestätigung innerhalb von höchstens 3 Wochen nach Notartermin.

Das Beantragen einer Finanzierungsbestätigung dauert in der Regel nicht länger als 2 Wochen. Hierbei gilt, je besser die Bonität des Kaufinteressenten desto schneller stellt seine Bank die Finanzierungszusage aus.

Die Finanzierungsbestätigung sollte in Form einer klar formulierten Finanzierungszusage der Bank auf Fax oder Briefpapier der Bank erfolgen. Worte wie „freibleibend“ oder „Bedingung“ dürfen nicht enthalten sein, da es sich sonst um eine eher unverbindliche Finanzierungsbestätigung handelt. Doch auch eine verbindliche Finanzierungszusage wird unter dem „banküblichen Vorbehalt“ ausgestellt. Das heißt, die Bank kann theoretisch immer noch die Finanzierung zurückziehen. Besser ist es daher, dass der Käufer einen Darlehensvertrag eines deutschen Kreditinstitutes vorlegt.

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Bestimmte Auszahlungsvoraussetzungen von Finanzierungsinstituten sind üblich

Im Rahmen des Notariats bietet es sich an, gleich die Grundschuld für den Käufer der Immobilie mit zu beurkunden. Damit wäre direkt eine wesentliche Auszahlungsvoraussetzung der finanzierenden Bank sichergestellt. Abschließend lohnt sich bei Vorlage des Kreditvertrages ein Blick auf die dort formulierten Auszahlungsvoraussetzungen. Gängige und bankenübliche Auszahlungsvoraussetzungen sind unter anderem der vorrangige Einsatz der Eigenmittel, der Nachweis der Grundschuldeintragung sowie der Abschluss einer sogenannten Sicherungszweckerklärung zwischen dem Käufer und seiner Bank.

Auszahlungsvoraussetzungen, die später Schwierigkeiten verursachen können, sind beispielsweise der Nachweis eines abgeschlossenen Mietvertrages oder sonstige Quer-Auflagen, die nicht in direktem Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf oder -kauf stehen. Übrigens impliziert die Vorlage einer solchen Bankfinanzierungsbestätigung gleichzeitig den Nachweis ausreichender Eigenmitteln gegenüber der Bank. Der Nachweis von Eigenkapital im Rahmen der Kreditentscheidung ist absolut bankenüblich und entsprechende Depot- und Kontoauszüge gehören zu einer genehmigungsfähigen Finanzierungsakte. Auf einen gesonderten Eigenkapitalnachweis kann unter diesen Umständen verzichtet werden.

Besteht der Kaufinteressent auf eine späte Belegung und macht die Zustimmung dazu verhandlungstaktisch Sinn, sollten die Parteien eine Teilanzahlung von 5 bis 20 % des Verkaufspreises festlegen. Nur diese Anzahlung kompensiert ausreichend für den Fall einer Rückabwicklung wegen nicht erfolgter Kaufpreisbelegung.

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