LEXIKON FÜR IMMOBILIENVERKÄUFER

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A

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Bestätigung des Bauaufsichtsamtes, dass die Wohnungen in einem Gebäude nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen sind. Das heißt, dass sie baulich von den anderen Wohneinheiten abgetrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang von außen besitzen.

Ablösung

Umschuldung einer Finanzierung durch Rückzahlung eines bestehenden Darlehens durch einen neuen Kredit bei einem anderen Finanzierungsinstitut.

Abschreibung

„Gebäude unterliegen einer zeitlich beschränkten Nutzungsdauer. Nach der II. Berechnungsverordnung für Wohngebäude wird eine hundertjährige Nutzungsdauer unterstellt, was zu einem linearen Abschreibungssatz von 1% führt. Für Einrichtungen und Teile, die sich erfahrungsgemäß schneller abnutzen, kann mit höheren Abschreibungssätzen kalkuliert werden. So liegen etwa die Sätze für die Zentralheizung und für Einbaumöbel bei 4%, für Hausantennen oder gemeinschaftliche Wascheinrichtungen bei 10%.“

Altersabschlag

Die Berücksichtigung der Wertminderung eines Gebäudes, die durch seine Nutzung entstanden ist, bezeichnet man als Altersabschlag. Je älter das Gebäude, desto höher ist der Abschlag. Die Nutzungsdauer für massive Einfamilienhäsuer wird mit 80 bis 100 Jahren, für Fertighäuser mit 60 bis 80 Jahren veranschlagt. Der Altersabschlag beträgt bei normaler Instandhaltung in der Regel 1% pro Nutzungsjahr.

Amtlicher Lageplan siehe Flurkarte

Angebotspreis

„Ausgangspunkt für die Ermittlung des Angebotspreises ist die Einschätzung eines qualifizierten Immobiliengutachters nach einem persönlichen Besichtigungstermin (Verkehrswertgutachten). Die Online-Schnellbewertung, wie sie die bekannten Anzeigenportale anbieten, kann dabei nur einen Anhaltspunkt liefern. Der Wert Ihrer Immobilie wird durch eine Vielzahl unterschiedlicher Kriterien bestimmt, die der Sachverständige strukturiert und den sogenannten Verkehrswert ableitet. Auf Basis dieses Gutachtens, das auch eine ausführliche Objektbeschreibung enthält, sollten Sie eine Anzahl von Immobilienmaklern kontaktieren und deren Preiseinschätzung abfragen. Im Rahmen der Maklereinschätzungen sollten Sie eine maklerunabhängige Wettbewerbsanalyse vornehmen. Makler treffen Ihre Preiseinschätzung eher intuitiv. Vor diesem Hintergrund sollten Sie unbedingt das aktuelle Wettbewerbsumfeld vergleichbarer Angebote genauestens kennen. Nur so können Sie Ihr Angebot klug positionieren und den besten Preis festlegen.“

Annuitätendarlehen

Langfristiges Darlehen, welches in konstanten Kreditraten (der sogenannten Annuität) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während gleichzeitig der Tilgungsanteil Stück für Stück ansteigt.

Anschlussfinanzierung

Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Immobiliendarlehen durch ein neues abgelöst. Wenn das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufgenommen wird, spricht man auch von einer Prolongation. Mit Umschuldung wird der Wechsel des Kreditnehmers zu einem neuen Finanzierungsinstitut beschrieben.

Anzeige

„Für ein gutes Immobilienexposés sind exzellente Fotos alles entscheidend! Beschränken Sie sich nicht auf Innenaufnahmen. Führen Sie den Interessenten zum Objekt hin, durch die Haustür, durch die Wohnungstür, durch Ihre Immobilie. Wählen Sie einen möglichst hellen, sonnigen Tag und bringen Sie diese tollen Fotos mit kurzen persönlichen Textpassagen in einen inhaltlichen Kontext. Neben diesen verkäuferischen Elementen achten Sie genau auf die exakte und seriöse Präsentation der Objektfakten. Seien Sie sicher, welche Wohnfläche Sie benennen. Achten Sie auf Terrassen und Balkonanteile, die nur zur Hälfte der Wohnfläche hinzugerechnet werden. Fassen Sie die folgenden wesentlichen Merkmale zusammen: exakte Adresse, Immobilienart, Baujahr und Jahr der letzten Sanierung, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Qualität und Beschreibung der Ausstattung, die aktuelle Höhe des Wohngeldes bzw. Hausgeldes und vor allem den Angebotspreis.
Darüber hinaus ergänzen Sie einen Grundriss. Ihr alter Grundriss, den Sie in Ihrer Objektakte finden, kann als Basis für die Erstellung eines aktuellen Verkaufsgrundrisses dienen. Probieren Sie, ihn mit den Möglichkeiten Ihres Computers gestalterisch aufzuwerten.“

Auflassung

Verkäufer und Käufer einigen sich im Rahmen des notariellen Kaufvertragsabschlusses auf den Eigentumswechsel zur Übertragung des Grundstücks- bzw. Immobilieneigentums (§ 925 BGB). Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt nachgelagert erst durch die Auflassung und die Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch.

Auflassungsvormerkung

Durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch wird dem Käufer der rechtliche Anspruch auf Übertragung des Eigentums zugesichert. Belastungen oder Verfügungen über das Grundstück können ab diesem Zeitpunkt nur noch mit Zustimmung des Auflassungsberechtigten, dem Grundstückskäufer, durchgeführt werden.

Aufteilungsplan

Ein von der Baubehörde mit Unterschrift beurkundeter Plan, der sowohl die Aufteilung des Gebäudes als auch die Lage und Größe des im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum befindlichen Gebäudeteils kennzeichnet. Die Wohn- und Nutzungseinheiten sind in der Regel fortlaufend nummeriert.

Außenprovision

B

Baubeschreibung

Detaillierte Aufstellung über Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale eines Bauvorhabens, wie z. B. die Beschaffenheit des Daches, der Fassade und Wände, Heizung, Art der Fenster usw. Sie benennt außerdem die verwendeten Materialien.

Baufinanzierung

„Die meisten Käufer einer Eigentumswohnung oder eines Hauses benötigen eine Baufinanzierung. Hierfür nehmen sie ein Darlehen bei einem Kreditinstitut auf und zahlen dieses in der Regel über einen langen Zeitraum wieder zurück.“

Bauträger

„Bauträger sind Unternehmen, die gewerbsmäßig Grundstücke oder sanierungsbedürftige Bestandsgebäude erwerben, beplanen, erschließen, bebauen und die zu erstellenden Parzellen oder Wohneinheiten an private Immobilienkäufer veräußern. Die Bauträgergesellschaft übernimmt die Funktion des Bauherren, der dem Immobilienkäufer im Rahmen des notariellen Kaufvertrages die Erstellung einer mangelfreien, vertragsgemäßen Immobilie verspricht. Bauträger haften in der Regel fünf Jahre nach Objektübertragung für Mängel an der Immobilie.“

Beleihung

„Als Sicherheit gegen eine mögliche Zahlungsunfähigkeit für Bank, die den Immobilienkäufer finanziert, wird meistens eine erstrangige Grundschuld in das Grundbuch der Kaufimmobilie eingetragen. Die Höhe der sogenannten Beleihung ist abhängig von dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts. “

Beleihungsgrenze

Kreditinstitute definieren innerhalb ihrer Kreditrichtlinien eine obere Beleihungsgrenze. Je nach Einwertung durch die Bank und ermitteltem Beleihungswert können maximal 100% des Kaufpreises finanziert werden. Eine anteilige Finanzierung der Nebenkosten ohne eine Zusatzsicherheit wird in der Regel ausgeschlossen. Die Beleihungsgrenze kann unter Umständen auch unter 100% des Kaufpreises liegen, wenn der ermittelte Beleihungswert eine hohe Diskrepanz zum Angebotspreis aufweist.

Beleihungswert

Der Beleihungswert repräsentiert den Wert einer Kreditsicherheit aus Sicht von Banken, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig und zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt.

Beschreibung, Objekt

Eine korrekte Beschreibung zur verkaufenden Immobilie sollte neben einer präzisen Benennung der Grundstücks- und Wohnflächen folgende wesentlichen Merkmale zusammenfassen: exakte Adresse, Immobilienart, Baujahr und Jahr der letzten Sanierung, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Qualität und Beschreibung der Ausstattung, die aktuelle Höhe des Wohngeldes bzw. Hausgeldes und vor allem den Angebotspreis.

Besichtigungstermin

Besichtigungstermine sind Termine am Objekt zur Begehung der Immobilie zwischen Makler und/oder Eigentümer und dem Kaufinteressenten. Besichtigungstermine können aber auch mit einem Gutachter oder Bausachverständigen bzw. mit einem Dienstleister der den Käufer finanzierenden Bank (im Rahmen der Beleihungswertermittlung beauftragt) stattfinden.

Beurkundung

Kaufverträge über den Erwerb einer Immobilie sind immer notariell zu beurkunden. Der Notar muss also den Willen der unterzeichnenden Parteien in einer Urkunde (Kaufvertrag) dokumentieren. Er klärt beide Parteien über die Rechte und Pflichten eines beurkundeten Vertrages auf. Mit der notariellen Unterschrift und Beurkundung wird rechtsgültig bestätigt, dass der beurkundete Vertragsinhalt dem Willen der Vertragsparteien entspricht.

Bonität

Die Bonität eines Darlehensnehmers wird durch seine individuelle wirtschaftliche Lage, also durch seine Einkommens- und Vermögenssituation bestimmt. Neben der Prüfung entsprechender Einkommens- und Vermögensnachweise im Rahmen des Kreditentscheidungsprozesses findet auch das persönliche Schufa-Rating Berücksichtigung in der abschließenden Bonitätsbewertung der Bank.

C

Courtage

Die Courtage, Maklercourtage oder Maklerprovision, ist die Vergütung des Maklers für die Vermittlung eines Käufers oder eines Verkäufers. Die Vermittlung des Maklers muss ursächlich für den Vertragsabschluss gewesen sein. Die Provision, die regional unterschiedlich sein kann, orientiert sich am Kaufpreis und wird meistens über eine Außenprovision dem Käufer nach Zustandekommen des Kaufvertrages in Rechnung gestellt.

E

Effektivzins

Der Gesetzgeber schreibt Kreditinstituten vor, bei einem Angebot nicht nur den Sollzins, sondern auch den effektiven Jahreszins anzugeben. Der Effektivzins, auch effektiver Jahreszins genannt, drückt die jährlichen Gesamtkosten eines Kredits aus. Wenn die Konditionen einer Finanzierung nicht für die gesamte Laufzeit festgelegt sind, spricht man vom sogenannten anfänglichen effektiven Jahreszins. Die genaue Berechnung des Effektivzinses ist in der EU-Verbraucherkreditrichtlinie festgelegt.

Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Wohnung wird nicht nur das Sondereigentum (die Wohnung selbst) sondern auch ein Miteigentumsanteil (Anteil am Gemeinschaftseigentum) erworben. Die Eigentumsverhältnisse sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt.

Einwertung

Energieausweis

„Die aktuelle Energiesparverordnung (EnEV 2009) verpflichtet auch den privaten Immobilienverkäufer, seinem potenziellen Käufer einen Energieausweis (auch Energiepass genannt) zur Verfügung zu stellen. Der Energieausweis fasst die wesentlichen Informationen zur energetischen Qualität einer Immobilie zusammen und gibt gegebenenfalls Empfehlungen zur Verbesserung und Modernisierung. Energieausweise behalten für 10 Jahre ihre Gültigkeit.
Käufer erhalten mit dem Energiepass Auskunft über den Verbrauch von Warmwasser bzw. einen Eindruck über künftige Heizkosten auf Basis der aktuellen Dämmung und des Zustands der Heizanlage. Es gibt zwei unterschiedliche Varianten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis bzw. den sogenannten bedarfsorientierten Energieausweis und den Verbrauchsausweis. Der Energiepass dokumentiert den energetischen Zustand einer Immobilie auf fünf Seiten.“

Energieeffizienzstandard

„Die KfW-Förderbank, die die Errichtung energieeffizienter Gebäude fördert, hat mit dem so genannten KfW-Effizienzhaus Energieeffizienzstandards für Gebäude definiert. Das KfW-Effizienzhaus ist ein technischer Standard, der die Höhe des Jahresprimärenergiebedarfs der Immobilie in Relation zu einem vergleichbaren Neubau angiebt. Je niedriger die Zahl des KfW Effizienzhauses, desto höher die Energieeffizienz.“

Energieeinsparverordnung (EnEV)

Dies ist eine Verordnung über bautechnische Standardanforderungen zum effizienten Betriebsenergieverbrauch von Gebäuden oder Bauprojekten. Sie gilt für Wohngebäude, Bürogebäude und gewisse Betriebsgebäude.

Ertragswert

„Der Ertragswert wird mit dem Ertragswertverfahren ermittelt und stellt bei vermieteten Objekten die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes dar. Der Ertragswert basiert auf dem nachhaltig aus dem Objekt erzielbaren, jährlichen Reinertrag.“

Exposé

F

Finanzierungsabsicherung

Finanzierungsbestätigung

Um die spätere Belegung des Kaufpreises nach dem Notartermin sicherzustellen, sollten Sie sich eine Finanzierungsbestätigung vor dem Notartermin des Käufers vorlegen lassen. Eine solche Finanzierungsbestätigung kann zunächst in Form von Konto- oder Depotauszügen erfolgen. Wenn Käufer den Kaufpreis ganz oder anteilig finanzieren, lässt man sich eine verbindliche Finanzierungsbestätigung vorlegen. Die Finanzierungsbestätigung sollte entweder in Form einer klar formulierten Finanzierungszusage der Bank auf Fax- oder Briefpapier der Bank erfolgen. Besser noch sollte der Käufer einen Darlehensvertrag eines deutschen Kreditinstitutes vorlegen. Der Nachweis von Eigenkapital im Rahmen der Kreditentscheidung ist absolut bankenüblich und entsprechende Depot- und Kontoauszüge gehören zu einer genehmigungsfähigen Finanzierungsakte. Auf einen gesonderten Eigenkapitalnachweis könnten Sie unter diesen Umständen verzichten.

Finanzierungsvollmacht

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages besorgt der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Damit die spätere Kaufpreisbelegung durch die den Käufer finanzierende Bank sichergestellt ist, muss der Notar für die Bank die Eintragung der Grundschuld beantragen. Dazu muss der Verkäufer dem Kreditgeber im Rahmen des Kaufvertrages eine Finanzierungsvollmacht ausstellen oder später den Eintrag im Grundbuch explizit genehmigen.

Flurkarte

Umgebungskarte, die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet – also die Umgebung grundbuchamtlich präzise bestimmt. Diese Karte kann beim zuständigen Katasteramt eingesehen und angefordert werden.

Flurstück

Kennzeichnung einer bestimmten Grundstücksfläche. Ein Grundstück kann auch aus mehreren Flurstücken bestehen.

G

Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum bezeichnet Teile eines Gebäudes oder Grundstücks, die nicht Sondereigentum sind, d.h. nicht einem einzelnen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft zurechenbar sind. Dazu gehören die Fassade, das Dach, Treppenhaus, der Fahrstuhl, Strom- und Wasserleitungen sowie Außenanlagen. Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Miteigentümern gemeinsam verwaltet und in Stand gehalten.

Gesamtkosten

Als Gesamtkosten des Immobilienerwerbs einer bestehenden Immobilie bezeichnet man die Summe aus Nettokaufpreis und den so genannten Erwerbsnebenkosten. Dazu zählt man die Grunderwerbssteuer, die Notar- und Gerichtsgebühren sowie eine mögliche Maklercourtage.

Gesamtverkaufspreis siehe Gesamtkosten

Gewährleistung

Dem Immobilienkäufer können bei Mängeln gesetzliche Gewährleistungsansprüche auf Minderung des Kaufpreises oder Rückabwicklung des Vertrages zustehen, wenn die verkaufte Immobilie nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hat, die üblicherweise zu erwarten ist. Deshalb wird in notariellen Kaufverträgen ein umfassender Haftungsausschluss zwischen Immobilienverkäufer und –käufer vereinbart. Dies gilt aber nur für etwaige Mängel, von denen der Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages keine Kenntnis hatte.

Grundbuch

Das Grundbuch definiert präzise die Immobilie. Das heißt, es regelt sämtliche Rechtsverhältnisse der Immobilie bzw. des zu Grunde liegenden Grundstückes. Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt beim jeweiligen Amtsgericht geführt.

Grundbuchamt

Das Grundbuchamt ist ein Teil des Amtsgerichts, der die Grundbücher und Grundakten führt. Für Grundbuchauszüge und Einsichten in das Grundbuch muss man sich an das Grundbuchamt wenden.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die einmalig beim Erwerb einer Immobilie anfällt. Die Grunderwerbsteuer steht den Bundesländern zu, die diese an die Kommunen weiterreichen können.

Grunddienstbarkeit

Bei Grunddienstbarkeiten handelt es sich um Rechte Dritter am bezeichneten Grundstück. Sie sind in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Typische Grunddienstbarkeiten sind Wegerechte, Leitungsrechte sowie Geh- und Fahrtrechte.

Gutachter

„Fachleute für die Begehung und Bewertung von Immobilien sind erfahrene Immobiliengutachter. Dies können Bauingenieure und Architekten sein, die eine Zusatzausbildung zum Wertgutachter und Bauschadensgutachter absolviert haben.“

I

Immobilienbewertung

Immobilienkaufvertrag

Immobilienverkauf, Ablauf Wohnung verkaufen, Haus verkaufen

Inserieren siehe Exposé

J

Jahresprimärenergiebedarf

K

Kaufpreis siehe Angebotspreis

Kaufvertrag

„Der Kauf einer Immobilie muss durch einen notariell beurkundeten Vertrag erfolgen, da das Geschäft sonst nicht rechtsgültig ist. Hierbei werden auch die Bedingungen für die Eigentumsübertragung geklärt. Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übertragung des Eigentums, der Käufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.
Die drei Schritte zum Erwerb einer Immobilie sind:
1. der notarielle Abschluss des Kaufvertrages,
2. die notarielle Einigungserklärung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang und
3. die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch. Erst mit der Eintragung in das Grundbuch wird der Käufer tatsächlich Eigentümer des Grundstücks.“

Kaufvertrag, nach Abschluss siehe Finanzierungsvollmacht

KfW-Kredit

„KfW ist die Abkürzung für die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Dieses bundeseigene Institut vergibt zinsgünstige Darlehen, mit denen u.a. der private Wohnungsbau und das ökologische Bauen gefördert werden sollen. Die Beantragung von KfW-Mitteln erfolgt durch ein so genanntes durchleitendes Institut, in der Regel die Hausbank, die auch die Hauptfinanzierung begleitet.“

M

Makleralleinauftrag

Ein Alleinauftrag, auch Makleralleinauftrag oder Maklerdienstvertrag, ist im deutschen Maklerrecht ein Vertrag, der eine ausschließliche Vertragsbeziehung zwischen Makler und Auftraggeber vorsieht. Beim erweiterten oder qualifizierten Alleinauftrag wird außerdem ein Vertragsabschluss auf Eigeninitiative des Verkäufers ohne Einschaltung des Maklers ausgeschlossen. Die einschränkende Bindung an einen Makler wird kompensiert durch eine zeitlich angemessene Befristung der Vertragsdauer. Das Recht auf fristlose Kündigung wegen Untätigkeit des Maklers oder anderer Pflichtverletzungen kann durch eine im Vertrag eingetragene mehrmonatige Kündigungsfrist nicht außer Kraft gesetzt werden.

Makler

„Ein guter Immobilienmakler liefert eine ganze Reihe von Leistungen und Mehrwerten. Im Fokus sollte sein individuelles verkäuferisches Geschick stehen, Ihr Angebot bestmöglich bei Kaufinteressenten zu präsentieren und die Vertragsverhandlungen zielgerichtet zu begleiten und zum Abschluss zu bringen. Anfänglich setzt er Ihre Immobilie ins rechte Licht, veranlasst professionelle Fotos und erstellt ein wertiges Exposé mit einem präzisen Grundriss. Darüber hinaus stellt er Ihnen sämtliche relevante Verkaufsunterlagen zur Verfügung bzw. hält diese für künftige Kaufinteressenten bereit. In diesem Rahmen vermittelt er den Notar, der zum gegebenen Zeitpunkt einen Kaufvertragsentwurf vorbereiten und die abschließende notarielle Beurkundung abwickeln wird. Er sorgt für die Werbung auf den gängigen Anzeigenplattformen und in Zeitungen. Gleichzeitig verfügt er auch über eine eigene Internetpräsenz, die als Such- und Werbeplattform für Ihr Objekt dient. Nebenbei hat er seine Bestandsinteressenten so strukturiert im Blick, dass er Ihnen bereits vor Veröffentlichung der Anzeigen, geeignete Kaufinteressenten vorstellen kann.“

Maklerprovision siehe Courtage

Marktanalyse

Eine wichtige Komponente der Immobilienbewertung ist die Markt- oder Vergleichsanalyse. Verschaffen Sie sich einen Eindruck über aktuelle vergleichbare Immobilienangebote, die auf den großen Anzeigenportalen beworben werden. Strukturieren und analysieren Sie nach den wesentlichen Merkmalen: Lage/Postleitzahl, Immobilienart, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Qualität der Ausstattung und vor allem den jeweiligen Angebotspreis.

Marktpreis siehe Angebotspreis

Musterkaufvertrag siehe Kaufvertrag

N

Notar

„Der Notar ist eine neutrale Instanz und klärt rechtliche Fragen für Käufer und Verkäufer unparteiisch. In Vorbereitung auf den eigentlichen Notartermin findet in der Regel eine Vorbesprechung beider Parteien beim Notar statt. In diesem Rahmen wird der Kaufvertragsentwurf entwickelt und vertieft, der Kaufgegenstand präzise definiert, der Grundbuchinhalt besprochen, Haftungsfragen bei Sach- und Rechtsmängeln und sämtliche Modalitäten der Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung erörtert. Nach Abschluss des Kaufvertrags verlanlasst der Notar beim Grundbuchamt die Umschreibung des Grundbuchs ausgelöst durch die so genannte Auflassungsvormerkung bei der die Immobilie dem Käufer „zugesichert“ wird. Nach vollzogener Kaufpreisbelegung durch den Käufer wird der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung auf den Käufer veranlassen, der anschließend als neuer Eigentümer in der ersten Abteilung des Grundbuchs eingetragen wird.

Die Kosten für die Leistungen des Notars und für das Grundbuchamt (Gerichtskosten) betragen normalerweise etwa 1,5 % des Grundstückspreises. Darin sind alle Notargebühren sowie die bei den Ämtern anfallenden Kosten enthalten.“

O

Objektbeschreibung siehe Beschreibung

P

Preis siehe Angebotspreis

Provision siehe Courtage

R

Rangstelle

Gläubiger eines Darlehennehmers werden in einer bestimmten Reihenfolge im Grundbuch gelistet. Die Grundschuld, die in der ersten Rangstelle des Grundbuchs eingetragen ist, wird als erstes aus dem Erlös der im Verwertungsfalle ausgelösten Zwangsvollstreckung bedient.

Rücktrittsklausel

„Die Rücktrittsklausel beinhaltet ein im Kaufvertrag vereinbartes Rücktrittsrecht des Verkäufers vom Kaufvertrag, wenn der Käufer z. B. seiner Pflicht zur Zahlung des Kaufpreises nicht nachkommt.“

S

Sachverständiger siehe Gutachter

Sachwert

Der Wert eigengenutzter Immobilien wird mit dem Sachwertverfahren ermittelt. Er ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen. In der Praxis wird bei der Berechnung des Gebäudewerts oft ein Abschlag genommen, weshalb der Sachwert bis zu 30 % unter den tatsächlichen Anschaffungskosten liegen kann. Bei Eigentumswohnungen wird nur unter bestimmten Umständen das Sachwertverfahren angewandt.

Sollzins

„Der Sollzinssatz bei einem Darlehen mit fester Zinsbindung ist der gebundene Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen berechnet wird. Vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie wurde der Sollzinssatz Nominalzinssatz genannt.“

Sondereigentum

„Das Sondereigentum umfasst den Teil des Wohnungseigentums, der sich im Alleineigentum eines einzelnen Eigentümers befindet. Zum Sondereigentum dürfen ausschließlich in sich abgeschlossene Teile der Immobilie erklärt werden. Das sind im Wesentlichen: Wohn- oder Geschäftsräume und die hierzu gehörenden Bestandteile, also auch die Terrasse, wenn sie mit dem Wohnraum verbunden sind und vertraglich als Sondereigentum bezeichnet werden, sowie Tiefgaragenstellplätze, wenn die einzelnen Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.“

Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrechte werden für Teile des Gemeinschaftseigentums an einzelne Eigentümer vergeben. Beispielsweise können Kfz-Stellplätze für bestimmte Wohnungseigentümer freigehalten werden. Auch können für Gartenanteile und Kellerräume Sondernutzungsrechte vergeben werden.

Spekulationsfrist

Beim Verkauf von Immobilien beträgt die sogenannte Spekulationsfrist derzeit 10 Jahre, d.h. vor Ablauf der 10 Jahre muss der Veräußerungsgewinn versteuert werden. Diese Regelung gilt nicht, wenn der Verkäufer die Immobilie selbst genutzt hat.

T

Teileigentum

Als Teileigentum wird das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes bezeichnet (z.B. Kellerräume oder Garten). Wie das Sondereigentum steht auch das Teileigentum immer in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Teilungserklärung

Eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Haus in verschiedene voneinander getrennte Wohnungen geteilt wird, nennt man Teilungserklärung. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Die Teilungserklärung gibt unter anderem Auskunft darüber, welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- oder Gemeinschaftseigentum sind.

U

Überlegungsfrist

Der Gesetzgeber räumt dem Käufer beim Immobilienerwerb eine Überlegungsfrist ein. Der beurkundende Notar ist angehalten dem Käufer den Kaufvertragsentwurf zwei Wochen vor Beurkundung zur Verfügung zu stellen, damit der Käufer in Ruhe die wirtschaftlichen und finanziellen Auswirkungen des beabsichtigten Kaufs prüfen kann.

V

Vergleichsobjekte siehe Vergleichswert

Vergleichswert

Das Vergleichswertverfahren für die Wertermittlung eines Grundstücks oder einer Immobilie basiert auf einem direkten Vergleich gleichartiger Objekte, die idealerweise im Zeitraum der Wertermittlung veräußert wurden. Die in Frage kommenden Immobilien sollten also in ihrer Lage, Objektbeschaffenheit und weiterer Merkmale mit dem Bewertungsobjekt vergleichbar sein. In der Praxis findet häufig das direkte Vergleichswertverfahren Anwendung. Hiernach nimmt der Sachverständige Bezug auf eine Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Der lokale Gutachterausschuss wird über jeden notariellen Kaufvertragsabschluss informiert und verfügt somit über eine valide Datenbasis für einen ordentlichen Vergleich. Im Rahmen des indirekten Vergleichswertverfahrens muss man Immobilien mit einer möglichst hohen Übereinstimmung finden. Die Wertermittlung erfolgt auf Basis der realisierten Kaufpreise der gefundenen Vergleichsobjekte unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen je nach Grad der Übereinstimmung. Auf diese Weise wird bei guter Bewertungsmethodik und Datenbasis ein Preis für die Immobilie ermittelt, der einem heute am Markt erzielbaren Verkaufspreis nahe kommt.

Verkehrsgutachten siehe Angebotspreis

Verkehrswert

Der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem Preis, der zum heutigen Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen ist.

Vorfälligkeitsentschädigung

„Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn die ursprüngliche Immobilienfinanzierung auf Basis einer Festzinsbindung abgeschlossen wurde. Ein so genanntes Festzinsdarlehen oder Annuitätendarlehen mit festem Zins ist die klassische Art der Immobilienfinanzierung in Deutschland und kommt dem Wunsch nach langfristiger Zinssicherheit der meisten Darlehensnehmer nach. Der Preis für diese Sicherheit besteht in der Beschränkung der Rückzahlungsoptionen des Kredits. Üblicherweise können Darlehensnehmer heute die anfängliche Tilgung in einem Korridor variieren und eine jährliche Sondertilgung in Anspruch nehmen. Die volle Rückzahlung der valutierenden Restschuld ist im Falle des Verkaufs der Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung dann nur gegen Zahlung einer solchen Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Kreditinstitute refinanzieren sich im Zuge der Finanzierungszusage „fristenkongruent“, d.h. sie schließen zur Sicherung des Zinses ein Refinanzierungsgeschäft mit gleicher Bindung ab. Im Falle der vorzeitigen Auflösung der Finanzierung kann der Bank also ein Refinanzierungsschaden entstehen. Dieser Refinanzierungsschaden ist der bestimmende Faktor bei der Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung und fällt besonders ins Gewicht, wenn der Zins zum Zeitpunkt der Auflösung wesentlich niedriger als zum Zeitpunkt des Finanzierungsabschlusses ist.“

Verkaufspreis siehe Angebotspreis

Verkaufswert siehe Angebotspreis

W

Wertgutachten siehe Angebotspreis

Wohnungseigentümergemeinschaft

„Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus den Teil- und Wohnungseigentümern einer Wohnungseigentumsanlage.
Die Grundsätze der Rechtsverhältnisse im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben sich im Kern aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Wohnflächenberechnung

Eine präzise und offizielle Berechnung der Wohnfläche gehört zu einer professionellen Objektakte beim Immobilienverkauf. Nicht zuletzt die den Käufer finanzierende Bank besteht auf dieses Dokument. Im Rahmen der Immobilienbewertung durch einen Gutachter oder Sachverständigen beauftragen Sie unbedingt im selben Zuge die Erstellung einer qualifizierten Wohnflächenberechnung.

Z

Zinsbindung

Die Zinsbindung umfasst den Zeitraum, für den der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz festgelegt wird (Festzinsdarlehen), unabhängig von künftigen Marktzinsentwicklungen. Für den Ablauf der Zinsbindungsfrist ist vorher eine neue Zinsvereinbarung für die Anschlussfinanzierung zu treffen.

Zwangsversteigerung

Gesetzlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche gegenüber einem Schuldner.