Welche Pflichten obliegen Ihnen als Verkäufer einer privaten Eigentumswohnung oder eines Hauses? Wie vermeiden Sie Gewährleistungsansprüche und wie gehen Sie mit bekannten Mängeln um? Welche besonderen Haftungsfragen ergeben sich darüber hinaus, wenn ein Makler beauftragt wurde?

Im Gegensatz zu den werkvertraglichen Bestandteilen eines Bauträgervertrags gehört die mangelfreie Übergabe der verkauften Immobilie nicht zu den vertraglichen Hauptpflichten des privaten Verkäufers einer Gebrauchtimmobilie. Dem Immobilienkäufer können jedoch bei Mängeln gesetzliche Gewährleistungsansprüche auf Minderung des Kaufpreises oder Rückabwicklung des Vertrages zustehen, wenn die verkaufte Immobilie nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hat, die üblicherweise zu erwarten ist. Deshalb wird in notariellen Kaufverträgen ein umfassender Haftungsausschluss zwischen Immobilienverkäufer und –Käufer vereinbart. Dies gilt aber nur für etwaige Mängel von denen der Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages keine Kenntnis hatte. Verschweigt ein Verkäufer einen Mangel aber nachweislich wissentlich, dann wir der vorher vereinbarte Ausschluss der Gewährleistung unwirksam. Der Käufer kann in diesem Falle Gewährleistungsansprüche geltend machen. Vor diesem Hintergrund sollten Sie, um die Unwirksamkeit des Haftungsausschlusses nicht zu riskieren, unbedingt bekannte Mängel im notariellen Kaufvertrages benennen sowie den Umgang damit und die Behebung der Mängel definieren.

Gehen Sie pro-aktiv mit Besonderheiten und Belastungen der Immobilie um

Als Verkäufer einer Immobilie haben Sie also verschiedene Pflichten, die Sie im Sinne einer professionellen und reibungslosen Abwicklung des Verkaufsprozesses im Blick haben sollten. Ihnen obliegen grundsätzliche Informationspflichten über die Beschaffenheit Ihrer Immobilie, die maßgeblich für die Kaufentscheidung des Käufers sind. Es empfiehlt sich, pro-aktiv mit Besonderheiten und Belastungen der Immobilie wie beispielsweise einer Mietpreisbindung bei einer vermieteten Immobilie, möglichen bekannten Altlasten des Grundstücks usw. umzugehen. Die Aufklärungspflicht erstreckt sich auch auf rechtliche Themen wie etwa besondere Dienstbarkeiten oder Wegerechte.

Kommen Sie diesen Informationspflichten vor Vertragsabschluss nachweislich nicht nach, kann der Käufer einen Schadensersatzanspruch für daraus entstandene Schäden ableiten und geltend machen und gegebenenfalls die Rückabwicklung des Kaufvertrages zu Lasten des Verkäufers erwirken.

Flächenmaße präzise bestimmen

Die im Kaufvertrag zu vereinbarenden Flächenmaße wie Grundstücksgröße und insbesondere die Wohnfläche sollten Sie präzise bestimmen und festlegen. Bei wesentlichen Abweichungen der Flächenmaße kann der Käufer die Nachberechnung des Verkaufspreises anhand der realen Größen beanspruchen bzw. im Zweifelsfalle auch vom Kaufvertrag zurücktreten.
Um Unsicherheiten entgegenzuwirken, empfiehlt es sich eine professionelle Wohnflächenberechnung durchführen zu lassen.  Im Rahmen der Immobilienbewertung durch einen Gutachter oder Sachverständigen beauftragen Sie unbedingt die Erstellung eines aktuellen Energieausweises und einer qualifizierten Wohnflächenberechnung gleich mit. Durch die zur gutachterlichen Einschätzung gehörende Objekt-/Zustandsbeschreibung dokumentieren Sie zugleich die Objektbeschaffenheit und die Besonderheiten der Immobilie und Sie erfüllen so gleichzeitig Ihre Informationspflichten als Immobilienverkäufer.

Besondere Haftungsfragen ergeben sich, wenn ein Makler beauftragt ist

Ein guter Immobilienmakler kann Ihnen entscheidende Mehrwerte bieten.  Im Rahmen der Bewertung der Immobilie sollten Sie unbedingt die Preiseinschätzung einiger lokaler Makler abfragen. Prüfen Sie in diesem Rahmen genau, welchem Makler Sie Ihr Vertrauen geben. Wenn Ihr späterer Käufer vom Makler arglistig getäuscht wird beispielsweise durch gezielte Falschangaben über Ihr Objekt, kann ein späterer Gewährleistungsanspruch erneut auf Sie als Verkäufer zurückfallen. Überlassen Sie also nicht dem Makler alleine die Verhandlungen sondern vereinbaren im Rahmen der Vorbereitungen des notariellen Kaufvertrages ein persönliches Gespräch mit dem Interessenten. Die Ursache für solche Täuschungsversuche liegt meist ebenfalls in Mängeln am Objekt begründet. Umso wichtiger ist es, dass sie die Beschaffenheit Ihrer Immobilie und etwaige Mängel exakt durch einen Sachverständigen dokumentieren lassen.

 

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