Im Jahr 2014 wurden in Deutschland Immobilien im Wert von mehr als 191 Milliarden Euro gehandelt. Gut 130 Milliarden Euro entfielen dabei auf Wohnungen und Häuser. Angesichts solcher Summen wundert es kaum, dass auch Vater Staat versucht, davon zu profitieren. Und das geht am besten über den Weg der Steuererhebung. Grundsätzlich muss seit dem Jahr 1999 jeder private Verkäufer seine Immobilien mindestens zehn Jahre im Besitz halten, will er nicht Gefahr laufen, Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Liegen weniger als zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf, wird der Verkaufserlös als „sonstige Einkünfte“ mit der individuellen Progression versteuert. Das kann den Gewinn erheblich schmälern.

Privatier oder Spekulant? Eine Frage von fünf Jahren

Doch das ist längst nicht die einzige Steuerfalle, die lauert. Geht es um zusätzliche Einnahmen, ist der deutsche Fiskus höchst erfinderisch. Wer nicht aufpasst, wird aus Steuersicht schnell vom Privatverkäufer zum Spekulanten. Eine Grundregel besagt: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft oder verkauft, wird als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Und dann drohen zusätzlich Gewerbe- und Einkommensteuer. Zudem müssen auch noch alle Abschreibungen, die mit dem Besitz zusammenhängen, rückwirkend versteuert werden. Besonders tückisch: Wer eine denkmalgeschützte Immobilie verkauft, muss aufgrund der vielen Abschreibungsmöglichkeiten mit Steuerrückforderungen im sechsstelligen Bereich rechnen.

Zwei der wenigen Ausnahmen der Grundregel: die geerbte Familienwohnung und das geerbte Grundstück. Sie werden nicht mitgezählt und können innerhalb der Fünf-Jahres-Frist verkauft werden – es sei denn, der Erblasser hat gewerblichen Grundstückshandel betrieben und die Erben wollen das fortsetzen. Für Grund und Boden, der schon im Vorwege vererbt oder verschenkt wurde, fällt aber in jedem Fall Gewerbesteuer an, sobald mehr als drei Liegenschaften verkauft werden sollen. Tipp für Eheleute: Die Grundstücke aufteilen, denn die sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“ gilt für jeden Ehepartner getrennt, sodass sich die Gewerbesteuergrenze auf insgesamt sechs Objekte erhöht. Auch die Auslagerung von Immobilienverkäufen in verschiedene Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) schafft weitere Freiräume. Laut Bundesfinanzhof ist jede GbR steuerrechtlich getrennt voneinander zu behandeln – selbst, wenn die Gesellschafter identisch sind.

Unabhängig von der „Drei-Objekt-Regelung“ kann schon ein einziger Kauf die Finanzbehörden auf den Plan rufen. Voraussetzung dafür: Man hat das Objekt nur gekauft, um es später weiter zu veräußern – etwa nach Renovierung oder Modernisierung. Alarmiert ist der Fiskus beispielsweise, wenn nach und nach Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus saniert werden. Das gilt auch für geerbte Immobilien: Hat der Erblasser schon vor seinem Tod mit der systematischen Renovierung seines Besitzes begonnen, unterstellt der Fiskus, er habe das in der Absicht eines späteren gewinnbringenden Verkaufs getan.

Risiko: „Zählobjekt“

Besondere Vorsicht sollten Kapitalanleger walten lassen. Sie werden häufig unbewusst zu Spekulanten, wenn sie sich über Fonds an Immobilien beteiligen. Für gewöhnlich laufen etwa geschlossene Immobilienfonds über mehr als zehn Jahre. Werden sie schon vorher aufgelöst, macht das aus dem Kapitalanleger schnell einen gewerblichen Grundstückshändler – allerdings erst, wenn er mehr als 250.000 Euro mit dem Verkauf verdient hat. Dann gilt die Immobilie als „Zählobjekt“ und fällt unter die „Drei-Objekt-Grenze“. Für Fondszeichner, die sich mit 10.000 bis 50.000 Euro beteiligen, ist das kein Thema.

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Titelbild: Jürgen Acker/ photocasse.de