Der Energieausweis-Experte Hans J. Broda

Hans J. Broda, 47, ist Architekt, beratender Ingenieur, Sachverständiger und Fachingenieur für Energieeffizienz und Immobilienmakler und betreibt seit 20 Jahren ein unabhängiges Ingenieurbüro und Beratungsunternehmen mit Sitz in Stuttgart. Seit 2014 berät Hans J. Broda die Energieausweis48 GmbH in Köln in allen Fragen rund um den Energieausweis und die Energieeinsparverordnung (EnEV).

 

Wann braucht man einen Bedarfsausweis, wann einen Verbrauchsausweis?

Der Energieverbrauchsausweis berücksichtigt den geografischen Standort und die tatsächlichen Energieverbrauchswerte des Gebäudes der vergangenen drei Jahre. Der Energiebedarfsausweis ermittelt auf Grundlage der Gebäudegeometrie und der energetischen Qualität der Gebäudehülle und unter Berücksichtigung des Heizsystems den theoretischen, nutzerunabhängigen Energiebedarf des Gebäudes, um so einen überschlägigen Vergleich zwischen verschiedenen Gebäuden zu ermöglichen. Energieausweise werden grundsätzlich immer für  das ganze Gebäude und nicht für Gebäudeteile oder für einzelne Wohnungen erstellt.

Der Vorteil des Energiebedarfsausweises ist, dass er grundsätzlich ein nutzerunabhängiges, aussagekräftiges Ergebnis liefert und für alle Gebäude zulässig ist. Der Energieverbrauchsausweis ist meist preislich sehr günstig, da für dessen Erstellung nur sehr wenige Angaben erforderlich sind. Der Energieverbrauchsausweis liefert aber oft ein nicht sehr aussagekräftiges Ergebnis, da nutzerabhängig, und ist nicht für alle Gebäude zulässig. Für Wohngebäude, mit 1-4 Wohneinheiten, die nicht mindestens nach energetischen Mindeststandards der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet oder nachweislich entsprechend nachgerüstet wurden, ist grundsätzlich nur die Erstellung eines Energiebedarfsausweises möglich. Im Zweifelsfall ist ebenfalls nur die Erstellung eines Energiebedarfsausweis möglich. Insofern ist der Energiebedarfsausweis immer die bessere und letztlich die unkomplizierte Lösung.

 

Wie kann man als Immobilienmakler unnötigen Ärger mit dem Energieausweis vermeiden?

Eigentlich ist die Sache mit dem Energieausweis ganz einfach. Wenn man als Immobilienprofi Abmahnungen durch Wettbewerber, Bußgelder wegen mangelhaften Angaben in Immobilienanzeigen oder wegen Nichtvorlegen des Energieausweises spätestens bei der ersten Objektbesichtigung mit Miet- bzw. Kaufinteressenten, konsequent vermeiden will, benötigt man für jede Immobilie im Portfolio einen gültigen Energieausweis. Es genügt, einen letztlich einfachen Grundsatz zu befolgen: Keine Immobilienanzeige ohne korrekte Angaben zum Energieausweis und keine Objektbesichtigung ohne gültigen Energieausweis.

Der Eigentümer steht zwar letztlich in der Verantwortung, einen gültigen und gesetzeskonformen Energieausweis für seine Immobilie zu beschaffen, aber wenn Sie als Immobilienprofi unnötigen Ärger und unnötige Diskussionen vermeiden wollen und es bevorzugen, ziel- und lösungsorientiert zu arbeiten, ist es am einfachsten, Sie beauftragen einen zuverlässigen Dienstleister, der die Erstellung des Energieausweises übernimmt. Somit muss kein Miet- oder Kaufinteressent lange auf einen Besichtigungstermin warten. Wenn der Energieausweis mal nicht so gut ausfällt, ist es gut, einen Dienstleister zu haben, der Ihnen im Zweifelsfall die Gründe dafür erklären kann. Bei Rückfragen vom Eigentümer oder vom Miet- und Kaufinteressenten zum Energieausweis, können Sie klare Aussagen machen. Kompetenz schafft Vertrauen.

 

Wie funktioniert die Energieausweiserstellung über das Energieausweis48-Portal?

Der vom Eigentümer beauftragte Immobilienmakler erfasst über einfache Auswahlfelder im Energiausweis48-Portal alle wesentlichen und berechnungsrelevanten Gebäudedaten und Geometriedaten (Gebäudetyp, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Wohneinheiten, Anzahl der Normalgeschosse, Angaben zum Wohnflächenbezug u. Ä.) sowie einige einfache Angaben zum Energieträger und zur Anlagentechnik bzw. korrigiert oder bestätigt jeweils die vom System vorgeschlagenen Werte. Vor endgültiger Anforderung des Energieausweises werden alle erfassten Daten sicherheitshalber nochmals in einer Übersicht und anhand einer Energieausweis-Vorschaufunktion dargestellt und vom Immobilienmakler, als vom Eigentümer ausdrücklich bevollmächtigen Person, bestätigt. Über ein Freitextfeld hat der Immobilienmakler zusätzlich die Möglichkeit eigene Anmerkungen zur Erklärung oder Hinweise für den prüfenden Fachingenieur einzustellen. Über eine Rückfrage-/Zurückweisungsfunktion werden nicht plausible Angaben regelmäßig vom prüfenden Fachingenieur hinterfragt oder widersprüchliche Angaben, wenn erforderlich, im Dialog mit dem Immobilienmakler und Eigentümer aufgeklärt.

 

Datenerfassung durch den Eigentümer oder Immobilienmakler. Warum ist der Energiebedarfsausweis im Full Service die bessere Lösung?

Wenn ein Gebäude erhebliche energetische Schwachstellen hat und/oder nur eine veraltete Heizungsanlage, kann natürlich auch der beste Service und die beste Unterstützung bei der Datenerfassung keine Wunder bewirken. Energieausweisausstellung ist schließlich kein Wunschkonzert. Dennoch können ein erfahrener Objektbesichtiger und ein in der Datenerfassung von Gebäudedaten geübter und erfahrener Architekt im Kundenservice von Energieausweis48 aus den vorhandenen Gegebenheiten das optimale Ergebnis herausholen. Hier gilt: Je genauer gearbeitet wird, desto besser wird das Ergebnis.

Da die Energieausweiserstellung mit Datenerhebung vor Ort im Rahmen einer ingenieurtechnischen Energieberatung durch einen qualifizierten und erfahrenen Fachingenieur oder Architekten vor Ort in der Regel aufwändig und teuer ist, in vielen Fällen nicht erforderlich ist und auch vom Verordnungsgeber für die Erstellung eines korrekten und gesetzeskonformen Energieausweis nicht zwingend gefordert wird, bietet Energieausweis48 seit dem 01.05.2014 die Erstellung eines Energiebedarfsausweises im Full Service an. Direkt nach Auftragseingang vereinbart ein geprüfter und erfahrener Objektbesichtiger einen Termin und hilft bundesweit bei der Datenaufnahme vor Ort.

Die Verantwortung für die korrekte Erfassung der Daten verbleibt  beim Eigentümer oder beim vom Eigentümer beauftragten bzw. ausdrücklich bevollmächtigten Immobilienmakler. Aber bei der Erfassung der Daten vor Ort werden alle Besonderheiten soweit als möglich berücksichtigt und (wenn erforderlich) vor Ort überprüft. Geschulte und erfahrene Kollegen in der internen Qualitätssicherung überprüfen die Datensätze nach Erfassung nochmals auf Richtigkeit und Plausibilität bevor der Auftrag an den prüfenden Fachingenieur und Energieberater weitergeleitet wird. Im Zweifelsfall oder bei Unklarheiten wird vor Ausstellung des Energiebedarfsausweises nochmals Rücksprache mit dem Kunden gehalten. So kann ein optimales, möglichst genaues Ergebnis der energetischen Bewertung erreicht werden.

Energieeffizienzklasse F, G oder H, irgendwo eher rechts, im roten Bereich der Skala, überrascht oder verärgert viele Immobilienbesitzer nach wie vor, insbesondere wenn sie ihre Immobilie neu vermieten oder verkaufen möchten. Eine schlechte Energieeffizienzklasse wird nicht nur von potentiellen Mietern und Kaufinteressenten, sondern auch von den Immobilienbesitzern selbst zunehmend als echter Mangel empfunden. Auf „schlechte Noten“ im Energieausweis reagieren viele Immobilienbesitzer insbesondere dann sehr empfindlich, wenn in den letzten Jahrzehnten durchaus viel Geld in Instandhaltung und Modernisierung des Gebäudes gesteckt wurde. Gerade bei Modernisierungen von Ein- oder Zweifamilienhäusern war aber in den seltensten Fällen ein unabhängiger, erfahrener und qualifizierter Architekt und Fachingenieur mit der Planung und Überwachung der Modernisierungsmaßnahmen betraut. Da wurde meist oft direkt mit dem ausführenden Fachunternehmen gesprochen. Eine professionelle, weitsichtige Gesamtplanung und eine unabhängige Beratung war daher eher die Ausnahme. Manche Eigentümer wollen nicht verstehen, dass ihr Gebäude tatsächlich erhebliche energetische Schwachstellen aufweist und die Anlagentechnik des Gebäudes oft auch nicht mehr auf dem neuesten Stand ist.

 

Wie kommt es zu den erheblichen Preisdifferenzen bei den Angeboten von Energieausweisen?

Die verschiedenen Anbieter von Energieausweisen haben meist unterschiedliche Qualitätsmerkmale und einen unterschiedlichen Leistungsumfang. Energieausweis48 gehört zu den höherpreisigen Wettbewerbern und setzt dabei auf Schnelligkeit, Qualität und Kundenservice. Bevor Energieausweis48 einen Energieausweis ausstellt, durchlaufen die vor Ort erhobenen Daten eine mehrstufige Plausibilitäts- und Qualitätsprüfung. Jeder einzelne Energieausweis wird vor Freigabe von einem unabhängigen Fachingenieur im Detail geprüft und gegebenenfalls werden Rückfragen abgeklärt. Im Mittel werden zwischen 10% und 20% aller Energieausweisanforderungen sicherheitshalber zur Klärung von Rückfragen oder zur  Überarbeitung zurückgewiesen, wenn wesentliche Angaben fehlen oder Angaben widersprüchlich oder nicht plausibel sind.

Das wichtigste Ziel von Energieausweis48 ist die unkomplizierte und schnelle Bereitstellung von EnEV konformen Energieausweisen mit letztlich minimalem Haftungsrisiko für alle Beteiligten. Weitere Leistungen von Energieausweis48 sind das Angebot von regelmäßigen Seminaren und Webinaren, die Kunden weitere Detailinfos und aktuelle Informationen rund um die Energieeffizienz von Immobilien zur Verfügung stellen.

 

Titelbild: Alexander Raths/ fotolia.com