Wenn eine Ehe in der Scheidung endet, tut dies vor allem emotional weh. Doch die Trennung kann auch schnell dem Geldbeutel schmerzen. Gerade wenn ein gemeinsames Eigenheim im Spiel ist. Meistens ist bei einer Scheidung der Immobilienverkauf die beste Lösung, um auch wirtschaftlich getrennte Wege gehen zu können und den gewünschten Abstand vom Partner zu gewinnen. Wir geben Tipps, damit Sie den Hausverkauf auf im Scheidungsfall meistern.

Tipp 1 – Verkehrswert der Immobilie ermitteln lassen

Generell ist es beim Verkauf des Eigenheims wichtig, eine professionelle Immobilienbewertung einzuholen. Denn der dabei ermittelte Verkehrswert bildet eine gute Basis für bevorstehende Verkaufsverhandlungen. Bei der Scheidung ist ein fair kalkulierter Verkehrswert der gemeinsamen Immobilie besonders wichtig. Vor allem, wenn ein Partner die Anteile des anderen abkaufen möchte, um das Haus oder die Wohnung behalten zu können. Schließlich soll keiner der Eheleute das Gefühl haben, übervorteilt zu werden. Nicht zuletzt müssen sich auch beide mit dem Verkauf oder der Übertragung von Immobilienanteilen auf den anderen in einer notariellen Urkunde einverstanden erklären.

Tipp 2 Steuernachteile vermeiden

Szenario I:

Wenn ein Partner die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung allein übernehmen möchte, muss er dem anderen eine Abfindung zahlen und sich dessen Eigentumsanteil notariell übertragen lassen. In diesem Fall entfällt die Grunderwerbssteuer. Diese Übertragung muss aber im direkten zeitlichen Zusammenhang mit der Scheidung stehen und sollte daher nicht erst später erfolgen. Mit einer zügigen Übertragung des Anteils lässt sich also viel Geld – oft im fünfstelligen Bereich – sparen.

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Szenario II:

Beim Verkauf einer Immobilie wird die Spekulationssteuer fällig, sollte der Eigentümer sie nach Erwerb nicht länger als 10 Jahre besitzen. Dies gilt auch bei der Übertragung eines Eigentumsanteils zum Ausgleich von Ansprüchen, wie etwa bei einer Scheidung. „Hat man das Wohneigentum im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor allerdings für eigene Wohnzwecke genutzt, ist die Immobilie von der Spekulationssteuer ausgenommen“, sagt Gabriele Wenzelewski, Fachanwältin für Familienrecht von der Berliner Kanzlei Schmidt-Morsbach & Partner, die immobilienrechtlich spezialisiert ist. Daher lohnt es sich, dass mindestens einer der beiden Eigentümer noch bis zum Verkaufstermin des Eigenheims dort wohnen bleibt.

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Tipp 3 – Verbindlichkeiten weiter bedienen

Läuft noch ein Kredit auf die gemeinsame Immobilie, muss dieser weiter bezahlt werden. Denn die Haftung für einen gemeinsam unterzeichneten Kreditvertrag ändert sich nicht, auch wenn das Ehepaar im Trennungsfall zu keiner schnellen Einigung beim Immobilienverkauf finden. Das gilt auch nach vollzogener Scheidung. „Können die laufenden Verträge und Kredite für die Immobilie nicht mehr bedient werden, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung des Eigenheims durch die Bank“, sagt Mathias Baumeister, Geschäftsführer von realbest.

Tipp 4 – Zinsbindungsfrist im Auge behalten

Jeder Kreditvertrag ist mit einer Zinsbindungsfrist versehen, die unterschiedlich ausfallen kann. Wer innerhalb dieser Frist Haus oder Wohnung verkaufen möchte, muss bei Auflösung des Kredits eine Entschädigung an die Bank zahlen. „Übernimmt ein Partner die Anteile des anderen, kann man sich bei ausreichender Liquidation häufig mit der Bank einigen, dass einer den Kredit allein übernimmt und der andere aus der Haft gegenüber der Bank entlassen wird“, sagt Gabriele Wenzelewski. Soll die gemeinsame Immobilie an Dritte verkauft werden, ist es ratsam bei einem absehbaren Ende der Zinsbindungsfrist mit dem Verkauf noch zu warten. Bleibt einer der Partner in diesem Fall bis zum Fristende in der gemeinsamen Immobilie wohnen, muss dieser eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete an den anderen zahlen.

Tipp 5 – Kompromisse eingehen

Wie die Tipps und Szenarien zeigen, gibt es eine Menge beim gemeinsamen Immobilienverkauf und der Übertragung von Anteilen auf einen Partner zu beachten. Andernfalls kann man viel Geld verlieren. Doch wenn der Verkauf oder die Übertragung zügig und fair verläuft, gibt auch viel Geld zu gewinnen. „Wer bereit ist, Kompromisse einzugehen und auf den Partner zugeht oder den finanziellen Mehrwert, der durch Kooperation entsteht, zu teilen, fährt meistens besser in so einer Situation“, rät Gabriele Wenzelewski.

Tipp 6 – Experten und Berater beauftragen

Da der Hausverkauf oder die Übertragung von Anteilen im Scheidungsfall nicht einfach ist und oft viel Kompromissbereitschaft des sich trennenden Ehepaares abverlangt, ist es ratsam sich professionelle Unterstützung zu holen. Ein Gutachter, ein Fachanwalt für Familienrecht oder ein Makler sind empfehlenswerte Experten. „Der Fachanwalt klärt über die Rechte und Chancen auf. Er empfiehlt, welche Vorgehensweise in dem jeweiligen Fall sinnvoll ist“, führt Mathias Baumeister aus. Häufig können Gutachter und Makler mit ihren umfangreichen Marktkenntnissen einen besseren Verkaufspreis erzielen. Während der Fachanwalt und der Gutachter selbst bezahlt werden müssen, tragen sie die Kosten des Maklers oft aus dem Verkauf der Immobilie. Allerdings sollten die Experten samt dem Makler unparteiisch sein und deshalb nicht aus dem persönlichen Umfeld des Paares kommen. Daher ist es besser auf einer unabhängigen Plattform wie realbest einen kompetenten Makler zu suchen. Hier können die Besitzer zudem eine Bewertung ihrer Immobilie neutral durchführen und sich mehrere Makler, empfehlen lassen. In einer so schwierigen Situation ist das ein guter Start in den Immobilienverkauf.

Weitere Informationen zum Thema Immobilienverkauf und Scheidung finden Sie auf realbest.de.

 

MathiasBaumeister         Gabriele Wenzelewski_Kanzlei Schmidt-Morsbach & Partner

Mathias Baumeister, Geschäftsführer von realbest. Gabriele Wenzelewski, Fachanwältin für Familienrecht von der Berliner Kanzlei Schmidt-Morsbach & Partner (v.l.)