Erst zehn Jahre nach dem Kauf einer Immobilie ist der Verkauf für Privatpersonen grundsätzlich steuerfrei und es fällt keine Spekulationssteuer an.

Der Immobilienverkauf gilt grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft und ist als solches in der Einkommenssteuererklärung anzugeben. Der Veräußerungsgewinn aus Wohnungs- oder Hausverkauf wird mit dem individuellen Einkommenssteuersatz versteuert. Im Rahmen des Immobilienverkaufs bzw. des damit ausgelösten Grunderwerbssteuerbescheids für den Käufer wird das Finanzamt durch den Notar informiert. Welche Ausnahmen gibt es bei der Spekulationssteuer auf Immobilien? Welche Möglichkeiten gibt es, den Steueranteil zu optimieren? Und wie berechnet sich der Veräußerungsgewinn aus dem Immobilienverkauf?

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Die Spekulationssteuer entfällt grundsätzlich nach 10 Jahren

Nach einer Spekulationsfrist von zehn Jahren darf der private Immobilienverkäufer seine Immobilie spekulationssteuerfrei veräußern. Die Spekulationssteuer entfällt!

Sofern Sie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer vor Ablauf der 10 Jahre Haltefrist. Die Eigennutzung färbt auch auf Sie ab, wenn Ihre Kinder die Immobilie bewohnen. Dies gilt allerdings nur solange wie Kindergeld fließt. Bei älteren Kindern geht das Finanzamt nicht mehr von Eigennutzung aus. Verkaufen Sie Ihre Immobilie am Zweitwohnsitz oder eine Ferienwohnung, lässt sich die Spekulationssteuer nur vermeiden, wenn Sie nachweislich diese Immobilie nicht vermietet haben. Ist eine Weitervermietung eventuell sinnvoller als der Verkauf? Erfahren Sie hier alles zur Frage vermieten oder verkaufen.

Die Höhe der Spekulationssteuer ergibt sich aus dem Veräußerungsgewinn und dem persönlichen Steuersatz. Daher ist die Berechnung der Spekulationssteuer eine sehr individuelle Angelegenheit.

Die Vorfälligkeitsentschädigung vom Veräußerungsgewinn abziehen

Wie kalkuliert man nun den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft? Ausgehend von der Differenz aus Verkaufspreis und Kaufpreis der Immobilie, können Sie auch die Kosten des Erwerbs und der Veräußerung zum Abzug bringen. Dies sind neben Notar- und Gerichtsgebühren sowie Gebühren für die Grundschuldbestellung und die Grundschuldeintragung auch die Grunderwerbssteuer und vor allem die Maklercourtage. Mit Bezug auf die finanzierende Bank lässt sich zum Beispiel eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung abziehen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann von großer Bedeutung sein, wenn das Zinsumfeld zum Zeitpunkt des Verkaufs deutlich unter dem Niveau liegt als bei Abschluss der Finanzierung. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann dann abhängig von der valutierenden Restschuld und der verbleibenden Restlaufzeit der Finanzierung viele Tausend EUR betragen.

Auch die Kosten der Vermarktung beim Verkauf, wie mögliche Anzeigegebühren und sonstige Service- und Dienstleistungen, die Sie für den Immobilienverkauf in Anspruch nehmen, können Sie zum Abzug bringen.

Weitere Informationen zur Vorfälligkeitsentschädigung

Modernisierungs- und Reparaturmaßnahmen sind abzugsfähig

Werfen Sie darüber hinaus einen Blick in Ihre Objektakte und fassen die Kosten für vergangene Modernisierungs- und Reparaturmaßnahmen zusammen. Diese fallen unter dem Begriff „anschaffungsnaher Herstellungsaufwand“ und sind ebenfalls vom Veräußerungsgewinn abzugsfähig. Als Kapitalanleger allerdings, d.h. als Eigentümer einer vermieteten Immobilie sind mögliche Abschreibungen, die Sie in der Vergangenheit berücksichtigt haben, aufzurechnen.

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus vor Ablauf der 10 Jahre Haltefrist verkaufen möchten, lassen Sie sich von einem Steuerberater zur Spekulationssteuer ausführlich beraten, um Ihre Möglichkeiten zu optimieren und Ihre Strategie abzusichern.

Über weitere Steuern beim Hausverkauf informieren wir Sie auf realbest.de.

 

Titelbild: DWerner / photocase.de