Der Immobilienverkauf gilt grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft und ist als solches in der Einkommenssteuererklärung anzugeben. Der Veräußerungsgewinn aus Wohnungs- oder Hausverkauf wird mit dem individuellen Einkommenssteuersatz versteuert. Im Rahmen des Immobilienverkaufs bzw. des damit ausgelösten Grunderwerbssteuerbescheids für den Käufer wird das Finanzamt durch den Notar informiert. Erst zehn Jahre nach dem Kauf einer Immobilie ist der Verkauf für Privatpersonen grundsätzlich steuerfrei. Welche Ausnahmen gibt es? Welche Möglichkeiten gibt es, die Spekulationssteuer zu optimieren? Und wie berechnet sich der Veräußerungsgewinn aus dem Immobilienverkauf?

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Die Spekulationssteuer entfällt grundsätzlich nach 10 Jahren Haltefrist

Nach einer Spekulationsfrist von zehn Jahren darf der private Immobilienverkäufer seinen Immobilienverkauf spekulationssteuerfrei abwickeln. Die Spekulationssteuer entfällt!
Sofern Sie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, entfällt auch für den Selbstnutzer die Spekulationssteuer vor Ablauf der 10 Jahre Haltefrist. Das Thema Selbstnutzung färbt auch auf Sie ab, wenn Ihre Kinder die Immobilie bewohnen. Dies gilt allerdings nur solange wie Kindergeld fließt. Bei älteren Kindern geht das Finanzamt nicht mehr von Eigennutzung aus. Verkaufen Sie Ihre Immobilie am Zweitwohnsitz oder eine Ferienwohnung, lässt sich die Spekulationssteuer nur vermeiden, wenn Sie nachweislich diese Immobilie nicht vermietet haben. Ist eine Weitervermietung eventuell sinnvoller als der Verkauf? Erfahren Sie hier alles zur Frage vermieten oder verkaufen?

Auch die Vorfälligkeitsentschädigung können Sie vom Veräußerungsgewinn abziehen.

Wie kalkuliert man nun den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft? Ausgehend von der Differenz aus Verkaufspreis und Kaufpreis der Immobilie, können Sie auch die Kosten des Erwerbs und der Veräußerung zum Abzug bringen. Dies sind neben Notar- und Gerichtsgebühren sowie Gebühren für die Grundschuldbestellung und die Grundschuldeintragung auch die Grunderwerbssteuer und vor allem auch die Maklercourtage. Mit Bezug auf die finanzierende Bank lässt sich zum Beispiel eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung abziehen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann von großer Bedeutung sein, wenn das Zinsumfeld zum Zeitpunkt des Verkaufs deutlich unter dem Niveau bei Abschluss der Finanzierung liegt. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann dann abhängig von der valutierenden Restschuld und der verbleidenden Restlaufzeit der Finanzierung viele Tausend EUR betragen.
Auch die Kosten der Vermarktung beim Verkauf wie mögliche Anzeigegebühren und sonstige Service- und Dienstleistungen, die Sie für den Immobilienverkauf in Anspruch nehmen, können Sie zum Abzug bringen.

Weitere Informationen zur Vorfälligkeitsentschädigung

Modernisierungs- und Reparaturmaßnahmen sind abzugsfähig

Werfen Sie darüber hinaus einen Blick in Ihre Objektakte und fassen die Kosten für vergangene Modernisierungs- und Reparaturmaßnahmen zusammen. Diese fallen unter den Begriff „anschaffungsnaher Herstellungsaufwand“ und sind ebenfalls abzugsfähig. Als Kapitalanleger allerdings, d.h. als Eigentümer einer vermieteten Immobilie sind mögliche Abschreibungen, die Sie in der Vergangenheit berücksichtigt haben, aufzurechnen. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus vor Ablauf der 10 Jahre Haltefrist verkaufen möchten, lassen Sie sich von einen Steuerberater ausführlich beraten, um Ihre Möglichkeiten zu optimieren und Ihre Strategie abzusichern.

Über weitere Steuern beim Hausverkauf informieren wir Sie auf realbest.de.

 

Titelbild: DWerner / photocase.de