In Neukölln ist viel los: Supermarktverkäufer preisen lautstark ihre Waren an, Kinder spielen ausgelassen auf dem Bürgersteig und in stylischen Szene-Cafés arbeiten junge Menschen an ihren neusten Projekten. Der ehemalige Arbeiterbezirk gilt aufgrund der vielen verschiedenen Kulturen und Lebensentwürfe, die hier aufeinanderprallen, als besonders interessant. Ohne Frage ist Neukölln derzeit eines der Szene-Viertel Berlins, das Menschen aus aller Welt mit seinem chaotischen, manchmal etwas schrägen Charme in den Bann zieht. Die Folge: Der Bezirk hat sich in den vergangenen Jahren stark verändert. Neben türkischen Barbieren und Gemüseläden gibt es nun auch angesagte Clubs und Kneipen, Kleinkunstbühnen und Kunstgalerien, die teilweise in der ganzen Hauptstadt bekannt sind. Dadurch haben viele Gegenden eine erhebliche Aufwertung erfahren. Vor allem im Norden passt sich das Straßenbild Neuköllns an das des mittlerweile etablierten Kreuzbergs an. Auch am Neuköllner Immobilienmarkt geht dieser Wandel nicht spurlos vorbei.

Neukölln als preisgünstiger Ausweichbezirk

Gerade Leute, denen die Lebenshaltungskosten in Kreuzberg zu teuer geworden sind, weichen häufig auf Neukölln aus. Das Branchenspektrum im Bezirk ist groß ‒ neben innovativen Unternehmen gibt es eine gute Mischung aus kleinen, mittelständischen und großen Betrieben. Diese Bandbreite zeigt, dass für ganz verschiedene Geschäftsmodelle das passende Klientel da ist, vom alternativen Tante-Emma-Laden bis hin zur Supermarktkette. Auch für Leute, die im Zentrum Berlins arbeiten, ist Neukölln eine gute Wohnadresse. Die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel Bus, S- und U-Bahn sowie an das Straßennetz ist sehr gut. Der Altersdurchschnitt liegt laut IBB Wohnungsmarktbericht in Neukölln mit 41,2 Jahren unter dem Durchschnitt der Hauptstadt (42,9 Jahre). Viele Studenten und junge Arbeitnehmer ziehen in den Bezirk. Passend zu ihren Bedürfnissen finden sie in Neukölln viele Ein-Zimmer-Wohnungen oder großzügige, aus kleineren Wohnungen zusammengelegte Wohnungen, die sich gut als Wohngemeinschaften nutzen lassen. Da junge Mieter im Durchschnitt nur kürzere Zeit an demselben Ort wohnen bleiben als ältere, ist die Fluktuation in Neukölln vergleichsweise hoch. Für die meisten Vermieter ist das ein Vorteil: Sie können bei Bedarf sanieren und neue Verträge mit höheren Mieten abschließen.

Es gibt sie: Die ruhige Seite Neuköllns

Auch für Mieter, die es gern beschaulich haben, gibt es in Neukölln schöne Ecken. Der malerische Ortsteil Rixdorf (Böhmisches Dorf) wurde zu Beginn des 18. Jahrhunderts gegründet und kommt wie ein Dorfplatz auf dem Land daher: Es fließt wenig Verkehr auf den engen Gassen. Im Zentrum stehen eine malerische Kirche und eine historische Schmiede. Ein romantischer Garten lädt zum Verweilen ein. Durch den stillgelegten Flughafen Tempelhofer Feld lässt es sich in den angrenzenden Gebieten Neuköllns auch für Naturliebhaber gut wohnen. Familien mit Kindern finden auf dem ehemaligen Flughafen genügend Raum, um ihre Freizeit bei gutem Wetter im Freien zu verbringen. Wohnungen in Nähe der riesigen Grünfläche sind daher sehr begehrt. Auch reich bepflanzte Parks gibt es in Neukölln: Im Volkspark Hasenheide wartet ein Streichelzoo auf kleine Besucher ‒ während im Körnerpark Jung und Alt auf Parkbänken oder Wiesen gesellige Sommerabende verbringen.

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Bedarf an neuen Wohnungen

Für Wohnungssuchende ist es in Neukölln schon längst nicht mehr einfach, eine Mietwohnung zu finden. Die Nachfrage übertrifft in dem lange Zeit kaum beachteten Bezirk inzwischen deutlich das Angebot. Der Bevölkerungszuwachs lag mit 5,5 Prozent in den letzten zehn Jahren im Vergleich zu anderen Bezirken deutlich über dem Berliner Durchschnitt. Bezirksbürgermeisterin Dr. Franziska Giffey fordert zu Recht den schnellen Bau neuer Wohnungen: „Bis zum Jahr 2030 hat der Bezirk aller Voraussicht nach einen zusätzlichen Wohnungsbedarf von rund 11.000 Wohnungen. Deshalb müssen im Bezirk neue und bezahlbare Wohnungen gebaut werden, um den Druck auf den Mietmarkt zu mindern und eine sozial verträgliche Stadtentwicklung zu ermöglichen.“ Davon, dieses Neubaupensum zu leisten, ist man in Neukölln aber noch weit entfernt. Im Jahr 2013 wurden für 500 Wohnungen in Neukölln Baugenehmigungen erteilt. Zwar sind dies deutlich mehr als in den vergangenen Jahren, jedoch lange noch nicht genug.

Mietsteigerungspotenzial noch nicht ausgeschöpft

Im Gegensatz zu anderen Bezirken wie Berlin-Mitte oder Prenzlauer Berg, in denen laut Einschätzung von Experten die Mietsteigerungspotenziale bald ausgeschöpft sein dürften, gibt es in Neukölln noch großen Nachholbedarf. Hier lagen die Mieten im vergangenen Jahr mit durchschnittlich 7,75 Euro pro Quadratmeter noch deutlich unter der Berliner Durchschnittsmiete von 8,25 Euro pro Quadratmeter. Vor zehn Jahren betrug die Durchschnittsmiete im Berliner Westen ‒ mit Neukölln als ein Teil davon ‒ etwa 4,35 Euro pro Quadratmeter. Während sich die Durchschnittsmiete in Mitte seitdem auf 9,36 Euro pro Quadratmeter mehr als verdoppelt hat, ist sie im lange kaum beachteten Neukölln relativ moderat angestiegen. Das Wohnungsangebot im Bezirk hat jedoch an Qualität gewonnen. Viele der lange vernachlässigten Gründerzeitbauten ‒ etwa 80 Prozent davon sind erhalten geblieben ‒ werden nun saniert.

Es gibt noch günstige Eigentumswohnungen

Nicht nur der Neuköllner Mietmarkt ist in Bewegung. Auch wer in Eigentumswohnungen in Neukölln investieren möchte, sollte nicht zu lange warten. Im Vergleich zu anderen Bezirken sind die Preise noch niedrig. Etwa ein Fünftel der Wohnungen wurde letztes Jahr noch für einen Preis von 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter angeboten, ein weiteres Fünftel der Wohnungen lag in der Preisklasse von 1.500 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter und ein gutes Fünftel in der Preisklasse von 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter. Vergleichbar viele Wohnungen in diesen Preisklassen werden nur noch in Randbezirken wie Reinickendorf, Marzahn-Hellersdorf oder Spandau angeboten. Zum Vergleich: In Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg lagen über 60 Prozent der Angebote für Eigentumswohnungen bei einem Angebotspreis von 3.000 Euro pro Quadratmeter und mehr. Viele der zum Kauf angebotenen Gebäude in Neukölln sind allerdings stark sanierungsbedürftig. Sollte sich der Bezirk aber zu einem genauso beliebten Wohngebiet entwickeln wie Kreuzberg, dann werden sich Investitionen in Wohnimmobilien auf jeden Fall lohnen.

 

Titelbild: Felipe Tofani/ flickr.com