Insbesondere wenn Sie im Zuge des Auszugs aus Ihrem Eigenheim nach Versetzung, Jobwechsel, Trennung, Scheidung oder aufgrund sonstiger Lebensumstände einen neuen Immobilienkauf planen, sind Sie auf Eigenmittel zur Finanzierung dieses Immobilienkaufs angewiesen. Ihre Eigenmittel stecken möglicherweise „im Immobilienwert“ und stehen erst nach Verkauf und Kaufpreisbelegung zur Verfügung. Damit Sie den Kauf der neuen Immobilie zum heute günstigen Zeitpunkt abwickeln können, sollten Sie den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses möglichst effektiv und günstig zwischenfinanzieren. Welche Finanzierungsmöglichkeiten sollten Sie prüfen und welche Problemfelder beachten? Ist eine solche Zwischenfinanzierung vorab Hausverkauf oder Wohnungsverkauf auch möglich, wenn noch eine bestehende Restschuld auf Ihrer Immobilie lastet?

Zwischenfinanzierungsbedarf ermitteln

Grundsätzlich empfiehlt es sich zunächst die relevanten Kosten des Neuerwerbs zusammenzufassen. Dies sind bei einer bestehenden Eigentumswohnung oder bei einem Einfamilienhaus der Nettokaufpreis der Immobilie, die sogenannten Erwerbsnebenkosten (Maklercourtage, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Grunderwerbssteuer) sowie gegebenenfalls ein Budget für die Modernisierung oder Sanierung der neuen Immobilie. Darüber hinaus sollten Sie auch Umzugskosten sowie ein Budget für neues Inventar, insbesondere eine neue Küche berücksichtigen. Im zweiten Schritt überlegen Sie, ob Sie nicht bereits liquide Eigenmittel aus Kontoguthaben, Festgeld oder Wertpapierdepot einbeziehen wollen. Auch dieser Einsatz hat bereits den Charakter einer Zwischenfinanzierung und Sie sollten abwägen, ob die Finanzierung über Fremdkapital, d.h. über ein Darlehen zur Zwischenfinanzierung günstiger oder ungünstiger ist als die möglicherweise vorzeitige Auflösung von Festgeld oder den zeitlich ungünstigen Verkauf von Wertpapieren.

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Verkaufspreis für Ihre bestehende Immobilie zuverlässig bestimmen

Anschließend sollten Sie bestimmen, welcher Teil der Finanzierung langfristig aufgestellt werden soll, d.h. über eine Festzinsbindung von 10 bis beispielsweise 20 Jahren und welchen Teil die eigentliche Zwischenfinanzierung ausmachen soll. Gleichzeitig müssen Sie den Fokus auf die Bestimmung des bestmöglichen Verkaufspreises Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hause legen. Hierbei empfiehlt es sich, die Einschätzung mehrerer Immobilienmakler auf Basis eines Sachverständigengutachtens abzufragen sowie einen aktuellen Angebotsvergleich von vergleichbaren Verkaufsangeboten in Ihrer Gegend durchzuführen.

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Wenn Sie die Immobilienbewertung vernachlässigen, lassen Sie Geld liegen oder Sie bieten Ihre Immobilie zu teuer an. Wenn Ihr Verkaufserlös dann weit unter der zunächst „überzogenen“ Erwartung liegt, geraten Sie möglicherweise in Schwierigkeiten, Ihre Zwischenfinanzierung überhaupt vollständig zurückzuführen. Dieses Szenario müssen Sie unbedingt vermeiden, denn Sie wären dann in einer denkbar schlechten Verhandlungsposition gegenüber der Bank, die gleichzeitig ja auch den langfristigen Teil finanziert und den ersten Rang im Grundbuch belegt.

Um Ihre Zwischenfinanzierungskonditionen zu minimieren, ist die Besicherung durch eine Grundschuld auf Ihre Immobilie, die zum Verkauf steht notwendig. Die Kosten der Grundschuldbestellung bzw. der Grundschuldeintragung sind marginal im Vergleich zur Verbesserung der Finanzierungskonditionen, die Sie damit erreichen. Nebenbei wird die Grundschuld im Zuge der Abwicklung des Verkaufs wieder gelöscht. Dies wird quasi automatisch durch den Notar, der im Rahmen des Kaufvertrages dazu bevollmächtigt wird, abgewickelt.

Zwischenfinanzierung ist auch bei bestehender Grundschuld im ersten Rang möglich

Grundsätzlich können Sie eine solche Zwischenfinanzierung umsetzen, auch wenn Ihre Immobilie noch mit einer Finanzierung bzw. einer valutierender Grundschuld belastet ist. Die meisten Banken und Sparkassen akzeptieren auch eine nachrangige Grundschuld bzw. eine Grundschuld im zweiten Rang im Beleihungsrahmen von 60 bis 80 %. Diesen sogenannten Beleihungsrahmen oder Beleihungsauslauf sollten Sie allerdings mit der zwischenfinanzierenden Bank vorprüfen, denn der kann von Ihrer Immobilienbewertung abweichen. Ihre Hausbank bzw. die Bank, die den ersten Rang belegt, muss anschließend eine Einmalvalutierungserklärung abgeben. D.h. sie erklärt, dass eine Revalutierung vorhandener Grundschulden nicht erfolgen oder nur nach Zustimmung des nachrangigen Gläubigers, also der zwischenfinanzierenden Bank erfolgen darf.

Eine kurzfristige Festzinsbindung kann günstiger sein als ein variabler Zins mit Bearbeitungsgebühr

Abschließend stellt sich die Frage, mit welcher Laufzeit und Flexibilität Sie diese Zwischenfinanzierung aufstellen. Dies hängt ganz von den Konditionen ab! Eine variable, jederzeit und ohne Gebühr oder Vorfälligkeitsentschädigung rückzahlbare Finanzierung inkludiert meistens eine Bearbeitungsgebühr von 0,5 % bis 1 % Punkt von der Finanzierungssumme. Sie sollten allerdings bei dieser Bank prüfen, ob nicht die Bearbeitungsgebühr wegfallen kann, wenn Sie die Zwischenfinanzierung überhaupt nicht in Anspruch nehmen. Dies kann der Fall sein, wenn der Immobilienverkauf schneller erfolgt als geplant. Wenn Sie einen entsprechenden Teil des Neukaufs langfristig finanzieren, ist die Bank möglicherweise dazu bereit. Um das Zinsrisiko zu minieren – denn ein variabler Zins kann auch ansteigen; abhängig von der allgemeinen Zinsentwicklung – sollten Sie auch ein Festzinsangebot über beispielsweise 1 Jahr bis 2 Jahre Zinsbindung prüfen. Solche Festzinsbindungen werden meist in ein variables Darlehen überführt, wenn sie nicht im Zuge des Ablaufs der Festzinsbindung getilgt werden. Übergewichten Sie nicht die Höhe der Zwischenfinanzierungskonditionen im Rahmen Ihre Angebotsentscheidung! Ein Zinsunterschied von 1 % Punkt auf einen kleinen Teil (Zwischenfinanzierung) für einige Monate, wird schnell durch einen leicht besseren langfristigen Festzins auf den größeren Finanzierungsteil aufgewogen.

Hier beantworten wir Ihnen weitere Finanzfragen, die beim Immobilienverkauf aufkommen.

 

Titelbild: complize/ photocase.de