Wenn der Schiedsrichter das Spiel anpfeift, der Brautschleier gelüftet wird oder das Baby zum ersten Mal aus voller Kehle schreit – dann weiß man: jetzt geht es los. Beim eigenen Immobilienkauf markiert der Kaufvertrag die magische Schwelle zwischen Traum und Wirklichkeit – hält man ihn unterzeichnet in der Hand, kann das neue Leben beginnen. Der Kaufvertrag ist das zentrale Dokument, das den Immobilienverkauf verbindlich regelt und alle Bedingungen für die Eigentumsübertragung klärt. Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übertragung des Eigentums und der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises. Doch was zeichnet einen vollständigen und sicheren Kaufvertrag aus, welche Struktur hat ein Kaufvertrag und welche Themengebiete handelt der Vertrag ab?

Welche Facts müssen in den Immobilien-Kaufvertrag?

Zunächst sind beide Parteien – Käufer und Verkäufer der Immobilie – mit vollständigem Namen, Adresse und Geburtsdatum zu benennen. Gibt es mehrere Erwerber sind die entsprechenden Eigentumsanteile zu notieren. Der Kaufgegenstand muss anschließend präzise mit seinen Grundbuchdaten definiert werden. Dazu gehört die Bezeichnung des Grundbuchamts/Amtsgerichts, des Grundbuchbandes, des Flurs und Flurstücks sowie der Grösse des Flurstücks.

Bei Eigentumswohnungen wird darüber hinaus die Wohneinheit benannt und der Miteigentumsanteil und etwaige Sondernutzungsrechte (z.B. Gartennutzung) angegeben. Neben der Wohneinheit müssen auch dazugehörige Nebenflächen wie Keller und ein Auto- bzw. Tiefgaragenstellplatz bezeichnet werden.

Außerdem wird ein aktueller Grundbuchauszug transparent gemacht. Sämtliche Grundbucheinträge wie wertmindernde Vorlasten, Rechte Dritter bzw. so genannte Dienstbarkeiten, Abstandsregelungen und vor allem auch bestehende Grundschulden werden aufgeführt.

Die Immobilie, ihre Lage im Objekt sowie die Innenausstattung sind genau zu beschreiben. Dazu gehören insbesondere auch präzise Angaben zur Wohnfläche und Grundstücksfläche. In der Anlage des Kaufvertrages sollten aussagekräftige Baupläne und insbesondere auch ein Grundriss enthalten sein. Im Rahmen der Immobilienbewertung empfiehlt es sich, einen qualifizierten Sachverständigen zu beauftragen, der eine belastbare Wohnflächenberechnung durchführt und auch einen entsprechenden Grundriss erstellt – sollten solche Dokumente nicht mehr in überzeugender Form vorliegen.

Die aktuelle Höhe des Hausgelds und die aktuelle Höhe des Anteils der bestehenden Instandhaltungsrücklage sollte ebenfalls in den Kaufvertrag aufgenommen werden.

Wie sind die Zahlungsmodalitäten?

Der Kaufpreis sowie bestimmte Kaufpreisanteile, z.B. für Küche und/oder Inventar, die Bankverbindung für die Zahlung des Kaufpreises und der Übergabezeitpunkt müssen im Kaufvertrag klar bestimmt sein.

Wird der vereinbarte Übergabetermin von einer der beiden Parteien nicht eingehalten – beispielsweise durch Zahlungsverzug des Käufers – kann eine Vertragsstrafe geltend gemacht werden, sofern diese vorher im Kaufvertrag vereinbart wurde. Die Abwicklung der Kaufpreisbelegung über ein Notaranderkonto kann durchaus sinnvoll sein, wenn beispielsweise der Käufer sehr früh in die Immobilie einziehen möchte, aber die Auszahlungsvoraussetzungen zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfüllt sein werden.

Warum ist ein gut formulierter Gewährleistungsausschluss wichtig?

Stellen Sie sicher, dass der Gewährleistungsausschluss gut formuliert ist. Darüber hinaus sollten Sie sämtliche Nachteile und Mängel der Immobilie offen legen und im Kaufvertrag benennen. Gegebenenfalls ist es vorteilhaft, besondere Mängel fotografisch in der Anlage des Kaufvertrages zu dokumentieren. So schließen Sie als Verkäufer bei nachträglich festgestellten Mängeln die Haftung aus.

Weitere Informationen und einen Muster-Kaufvertrag finden Sie hier: Kaufvertrag Haus/Wohnung