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Photovoltaikanlage auf dem Dach: Was ist beim Haus(ver)kauf zu beachten?

Photovoltaik, also die Stromerzeugung aus Sonnenlicht mithilfe von Solarzellen, ist nach wie vor beliebt. Weil die Neuinstallation der Solardächer in den vergangenen Jahren durch günstige Kredite, Einspeisevergütungen und sinkende Anschaffungskosten attraktiv war, befinden sich nun auf Tausenden Dächern der Bundesrepublik Photovoltaikanlagen. Zwar wird die Erzeugung von Solarstrom noch immer gefördert, doch die Subventionen für neue Anlagen sind in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen. Private Investitionen in die Neuschaffung von Anlagen gehen daher zurück. Stattdessen geben deutsche Hausbesitzer ihr Geld lieber für bestehende Photovoltaikanlagen aus. Doch egal ob Sie die Traumimmobilie bewusst mit Photovoltaikanlage auf dem Dach kaufen, diese „zufällig“ dabei ist oder Sie der Verkäufer sind: Der Erwerb beziehungsweise der Verkauf einer Immobilie mit Photovoltaikanlage auf dem Dach birgt einige Stolperfallen.

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Auf die richtige Perspektive kommt es an

In erster Linie kommt es – wie so oft im Leben – auf den Blickwinkel an. Für Verkäufer und Käufer empfiehlt es sich, den Kaufpreis für Immobilie und Photovoltaikanlage im Kaufvertrag separat festzulegen. Als Verkäufer sollten Sie dabei die Photovoltaikanlage möglichst günstig veranschlagen. Der Grund: Während der Verkauf einer Wohnimmobilie, die sich seit mehr als zehn Jahren im eigenen Besitz befindet, steuerfrei bleibt, fallen auf den Verkauf der Photovoltaikanlage Steuern an. Kaufen Sie eine Immobilie mit Photovoltaikanlage zur Selbstnutzung, verhält es sich indes genau umgekehrt. Abschreibungsfähig ist beim Kauf lediglich die Anlage, die selbst genutzte Immobilie hingegen nicht. Ein höherer Preis für die Anlage ist daher aus steuerlichen Gründen sinnvoller.

Doch das ist nicht das Einzige, was Sie als Käufer bedenken sollten. Beim Betrieb einer Photovoltaikanlage wechseln Sie unter Umständen und ohne es zu merken vom einfachen Immobilienbesitzer in die Rolle eines Unternehmers. Beim Betrieb müssen Sie sich unbedingt darüber im Klaren sein, dass steuerliche Abgaben fällig werden, denn für das Finanzamt gilt das als Gewerbe. Deshalb sind Sie verpflichtet in Ihrer Einkommensteuererklärung den finanziellen Gewinn durch das Betreiben Ihrer Photovoltaikanlage zu ermitteln.

Als Käufer sollten Sie ferner vorab klären, ob die Anlage überhaupt zur angebotenen Immobilie gehört.

Welche Steuern beim Hausverkauf noch fällig werden, erfahren Sie auf realbest.de

Wann lohnt sich überhaupt eine Photovoltaikanlage

Nicht zuletzt sollte man sich im Klaren sein, welchen finanziellen Nutzen man sich eventuell durch den Erwerb einer solchen Anlage erhofft. Ob sich eine Photovoltaikanlage überhaupt rechnet, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Eine ungefähre Einschätzung können Photovoltaik-Rechner im Internet liefern. Lassen Sie sich zusätzlich von einem Wertgutachter beraten. Dieser ermittelt den genauen Wert und die Leistung der Anlage und erstellt mögliche Gewinnprognosen. Schlussendlich können Sie sich auch gegen den Weiterbetrieb entscheiden. Grundsätzlich steht es Ihnen frei, die Anlage zu demontieren und weiterzuverkaufen, sie an einen anderen Betreiber zu vermieten oder sogar durch den Voreigentümer zurückkaufen zu lassen.

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Titelbild: suze/ photocase.de

Mängel bei der Übergabe – So können sich Käufer und Verkäufer absichern

Wenn bei der Übergabe einer Immobilie plötzlich Mängel auftreten, kann dies sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer kostenintensive Folgen haben. So ist es möglich, dass bei der Besichtigung alles in bester Ordnung war und bei der finalen Übergabe ein Mangel auffällt, wie beispielsweise, dass die Heizung nicht richtig funktioniert. Verkäufer gehen ein besonders hohes rechtliches Risiko ein, denn sie bleiben für plötzlich auftretende Mängel bis zu fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der Übergabe haftbar. Doch mit entsprechender Vorbereitung wird auch ein solcher Stolperstein schnell und rechtssicher aus dem Weg geräumt.

Rechtsschutz dank guter Dokumentation: Kaufvertrag und professionelle Gutachten

Der Kaufvertrag dokumentiert nicht nur den Deal. Er hat für Käufer und Verkäufer auch eine nicht zu unterschätzende rechtliche Schutzfunktion. Der Vertrag sollte alle bereits bekannten Mängel aufführen und genau regeln, wie beide Parteien bei später auftretenden Sachmängeln verfahren. Im Normalfall ist es so, dass bei Bestandsimmobilien ein so genannter Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag verankert wird. Dann haftet der Verkäufer nicht für später auftretende Sachmängel. Grundlage ist selbstverständlich, dass er sie nicht mit Absicht verschwiegen hat. Sollte zwischen notarieller Beurkundung des Kaufvertrages und Übergabe der Immobilie ein Mangel auftreten, haftet der Verkäufer. Erst mit der Übergabe einer Immobilie wird auch die Haftung für zufällige Mängel auf den Käufer übertragen. Auch hier kann eine vorherige Niederschrift im Kaufvertrag helfen. Käufer und Verkäufer sollten dieses Szenario möglichst detailliert regeln. Rechtssicherheit für beide Parteien gibt außerdem ein offizielles Gutachten, mit dem dokumentiert ist, dass das Haus auf Herz und Nieren geprüft wurde, und das eventuelle Mängel feststellt und schriftlich festhält.

Das Prinzip der zweiten Chance bei Mängeln

Tritt ein bisher unbekannter Mangel an der Immobilie noch vor der Übergabe auf, hat der Verkäufer Chance auf Nachbesserung. Innerhalb einer Frist kann er den Mangel beseitigen, um dem Leistungsanspruch des Käufers damit noch gerecht zu werden. Sollte ein Mangel aufgrund der nachlässigen Arbeit eines Handwerks-Unternehmens zustande gekommen sein, gilt auch hier die zweite Chance: Der Handwerker kann seine Arbeit nachbessern und den Mangel beseitigen. Geschieht dies innerhalb der Frist nicht, können ihm die Kosten für die Nachbesserung durch eine andere Firma in Rechnung gestellt werden. In jedem Fall gilt jedoch: Schadensersatz für Mängel steht dem Käufer nur zu, wenn die Immobilie durch den Mangel zum Zeitpunkt der Übergabe nicht bezogen werden kann.

Auf was Sie bei der Übergabe noch achten sollten, erfahren Sie hier: Übergabeprotokoll beim Wohnungs- oder Hausverkauf

Titelbild: © Robert Kneschke/ fotolia.com

Deutschlands Zuwanderungsströme: Eine Lösung für den Fachkräftemangel in der Baubranche?

Ob Bauträger oder Projektentwickler – wer in der Baubranche tätig ist, kennt das alte Klagelied: Fachkräftemangel. Berufe wie Monteur, Klempner, Elektriker und Maurer scheinen den Jugendlichen in Deutschland nicht mehr attraktiv genug zu sein, sodass Ausbildungsplätze unbesetzt bleiben. Qualifizierte Arbeitskräfte werden jedoch dringend benötigt. Die Menschen, die derzeit aus ihrem Heimatland flüchten und nach Deutschland kommen, könnten den fehlenden Fachkräftenachwuchs ausgleichen. Viele Flüchtlinge sind jung – etwa jeder zweite ist zwischen 18 und 35 Jahre alt – und höchst motiviert, etwas zu lernen, um dadurch in Deutschland Fuß zu fassen. Aus diesem Grund fordern immer mehr Vertreter aus Wirtschaft und Politik, Flüchtlingen den Eintritt auf den Arbeitsmarkt zu erleichtern. Auch die deutsche Bauwirtschaft könnte davon profitieren.

Der Weg auf den deutschen Arbeitsmarkt ist steinig

Aus der hohen Zahl an Flüchtlingen könnten Unternehmen die fehlenden Auszubildenden gewinnen, die in Deutschland derzeit nicht generiert werden. So zumindest die Theorie. In der Praxis ist diese Strategie jedoch kaum adäquat umzusetzen. Grund dafür sind die geltenden Gesetze. So bekommen junge Flüchtlinge zwar eine Aufenthaltsduldung, wenn sie eine Ausbildung in Deutschland beginnen ‒ diese gilt jedoch nur für ein Jahr und muss danach verlängert werden. Angesichts der üblichen Ausbildungsdauer von zwei Jahren fehlt Unternehmen hier die Planungssicherheit, auch für die Zeit nach der Ausbildung. Die Deutschen Arbeitgeberverbände (BDA) fordern daher für die Zeit der Lehre sowie darüber hinaus ein sicheres Aufenthaltsrecht.

Pilotprojekt „Berufsstart Bau“ auch für Flüchtlinge geeignet

Die Vermittlung von fachlichem Know-how an Flüchtlinge hilft nicht nur der Baubranche, sondern auch den Flüchtlingen selbst. Durch eine berufliche Qualifizierung haben sie größere Chancen, einen festen Beruf zu finden und sich in die deutsche Gesellschaft zu integrieren. Ein guter Start bietet hier das Pilotprojekt „Berufsstart Bau“ des deutschen Baugewerbes. Die Teilnehmer werden darin gezielt auf eine Ausbildung im Baugewerbe mit der Möglichkeit vorbereitet, bei beruflichem Erfolg von einem Unternehmen in ein Ausbildungsverhältnis übernommen zu werden.

Bei allen positiven Effekten, die eine Beschäftigung von Flüchtlingen in der Baubranche mit sich bringt, müssen Unternehmen aber auch Herausforderungen meistern, die erst einmal einen höheren Arbeitsaufwand bedeuten. Dies betrifft in erster Linie die Sprachbarriere, die es zu überwinden gilt. Eine sichere, verständliche Kommunikation ist nicht nur entscheidend für die Integration, sondern auch im Arbeitsalltag auf der Baustelle.

Titelbild: willma/ photocase.de