Schon lange vor der Bundestagswahl im vergangenen Herbst wurde die Mietpreisbremse nicht nur in der Immobilienbranche kontrovers diskutiert. Ein Großteil der Parteien unterstützt das Vorhaben, Mieterhöhungen in besonders gefragten Wohngebieten zu deckeln. Ziel ist es, dass sich möglichst viele Mieter ihre Wohnungen auch weiter leisten können und nicht aus ihren Nachbarschaften verdrängt werden. Die Regulierung der Mieten hatte die Koalition aus CDU und SPD bereits im Koalitionsvertrag als festes Ziel verankert. Nun hat Bundesjustizminister Heiko Maas den Gesetzentwurf seines Hauses an die anderen beteiligten Ressorts zur Abstimmung übermittelt. Noch in diesem Jahr soll das Parlament das Gesetz verabschieden. Immobilienexperten befürchten, dass das Vorhaben vor allem dem dringend notwendigen Wohnungsneubau schaden wird.

Das Ziel der Bundesregierung: Die Belastung durch Mieten verringern

Wie schon im Koalitionsvertrag angekündigt, ermöglicht der Gesetzentwurf den Bundesländern in Gebieten mit sogenannten angespannten Wohnungsmärkten Mieterhöhungen auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen. Ursprünglich hieß es, dass eine solche Regulierung nur begrenzt auf fünf Jahre eingeführt werden dürfe. Im Gesetzentwurf ist diese effektive Befristung nicht mehr enthalten, die Bundesländer könnten die Verordnung nach Ablauf der ersten fünf Jahre einfach um weitere fünf Jahre verlängern.

Bei dem Vorhaben zur Mietenregulierung geht es zwar ausschließlich um wiedervermietete Wohnungen, das Neubausegment sowie die Anschlussvermietung umfassend modernisierter Wohnungen sollen davon nicht betroffen sein. Doch zieht der erste Mieter aus der neuen beziehungsweise modernisierten Wohnung aus, wird die Regelung auch in diesem Fall relevant. Beträgt die Miete – wie im Neubau nicht selten der Fall – bereits mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf sie nicht erhöht werden. Der Vermieter kann die Wohnung allerdings zum vorherigen Preis vermieten, er muss die Miete also in keinem Fall senken.

Mietpreisbremse zwingt Projektentwickler und Investoren zum Umdenken

Dürfen die Mieten nur noch begrenzt erhöht werden, verringern sich die Renditen der Investoren. Mehrere Immobilienverbände haben sich unter anderem deshalb bereits kritisch zur Mietpreisbremse geäußert. Der Tenor: Sie könnte sich zu einer Baubremse entwickeln. Denn auch wenn die Mietpreisbremse den Neubau im ersten Schritt verschone, greife sie später, wenn die erste Wiedervermietung ansteht. In der Folge mache eine Deckelung der Mieten vor allem die Wohnungsprivatisierung und den Neubau von Eigentumswohnungen attraktiver. Es könnte also dazu kommen, dass weniger Mietwohnungen gebaut werden und sich das Mietangebot so noch weiter verringert. Mit dem Ziel der Bundesregierung mit Hilfe der Mietpreisbremse für erschwinglichere Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu sorgen, ginge diese Entwicklung nicht einher.