Die klassischen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien in Deutschland sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Lassen Sie uns die wesentlichen Eigenschaften der verschiedenen Ansätze und deren Unterschiede zusammenfassen:

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren für die Wertermittlung eines Grundstücks oder einer Immobilie basiert auf einem direkten Vergleich gleichartiger Objekte, die idealerweise im Zeitraum der Wertermittlung veräußert wurden. Die in Frage kommenden Immobilien sollten also in ihrer Lage, Objektbeschaffenheit und weiterer Merkmale mit dem Bewertungsobjekt vergleichbar sein. In der Praxis findet häufig das direkte Vergleichswertverfahren Anwendung. Hiernach nimmt der Sachverständige Bezug auf eine Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Der lokale Gutachterausschuss wird über jeden notariellen Kaufvertragsabschluss informiert und verfügt somit über eine valide Datenbasis für einen ordentlichen Vergleich.

Im Rahmen des indirekten Vergleichswertverfahrens muss man Immobilien mit einer möglichst hohen Übereinstimmung finden. Die Wertermittlung erfolgt auf Basis der realisierten Kaufpreise der gefundenen Vergleichsobjekte unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen je nach Grad der Übereinstimmung. Auf diese Weise wird bei guter Bewertungsmethodik und Datenbasis ein Preis für die Immobilie ermittelt, der einem heute am Markt erzielbaren Verkaufspreis nahe kommt.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren dient der Bewertung von Objekten, die einen Ertrag erzielen, also vermietete Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser. Der sogenannte Ertragswert besteht aus zwei Komponenten, dem Bodenwert des Grundstücks und dem eigentlichen Ertragswert, der sich aus der erzielten Mieteinnahme errechnet. Von der Jahresnettokaltmiete werden die nicht auf Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten abgezogen und der sogenannte Reinertrag ermittelt, also der Betrag, der faktisch dem Eigentümer liquide zur Verfügung steht.

Der zunächst ermittelte Bodenwert wird mit dem so genannten Liegenschaftszins – eine vom Gutachterausschuss ermittelte statistische Größe – multipliziert. Das Ergebnis ist die Bodenwertverzinsung, die wiederum vom Reinertrag zum Abzug gebracht wird.

Die Multiplikation des Reinertrags wiederum mit dem Wertfaktor ergibt den Ertragswert des Gebäudes (bzw. der baulichen Anlagen). Der Wertfaktor – auch Vervielfältiger genannt – wird aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins abgeleitet. Die Summe aus Ertragswert des Gebäudes und dem Wert des Grund und Bodens ergibt den eigentlichen Ertragswert – den Ertragswert des bebauten Grundstückes.

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden die erwarteten Kosten, die bei einer Wiederherstellung der Immobilie anfallen würden, kalkuliert. Das Sachwertverfahren basiert auf der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den Wertermittlungsrichtlinien (WertR), die die Grundlage der Immobilienbewertungsverfahren darstellen. Das Sachwertverfahren ist das bevorzugte Verfahren zur Verkehrswertermittlung von Eigentumswohnungen sowie Ein- bzw. Zweifamilienhäuser.

Der Sachwert errechnet sich ebenfalls aus zwei Komponenten. Neben dem Bodenwert ist das der Gebäudesachwert, der den Bauwert sowie den Wert der Außenanlagen berücksichtigt. Zur Ermittlung des Sachwertes sollte eine genaue Begutachtung der Immobilie erfolgen. Dabei sind sämtliche Objekteigenschaften präzise zu bestimmen wie Bodenwert, Grundstücksgröße, die Wohnfläche und der umbaute Raum, das Baujahr sowie eine Baubeschreibung sämtlicher sich auf dem Gelände befindenden Gebäude und Außenanlagen, und Daten über möglichen Instandhaltungsrückstau usw. Darüber hinaus fließt auch die Restnutzungsdauer in die Ermittlung des Sachwertes mit ein.

Hier beantworten wir Ihnen Fragen zum Immobiliengutachten.

 

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